Является ли договор купли продажи правоустанавливающим документом

Содержание
  1. Правоустанавливающие документы на квартиру
  2. Какими могут быть документы на квартиру?
  3. Как анализировать договор купли-продажи, дарения квартиры?
  4. Какие подводные камни могут быть у разных правоустанавливающих документов?
  5. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости
  6. Понятие и особенности
  7. Категории документов
  8. Типы договоров
  9. Свидетельства и акты
  10. Прочие виды
  11. Правоустанавливающие документы на квартиру: виды и способы получения
  12. Свидетельство о регистрации права собственности
  13. Документы-основания
  14. Договор о передачи жилья в собственность
  15. Договор купли-продажи
  16. Свидетельство о праве на наследство
  17. Договор дарения
  18. Договор мены
  19. Договор ренты
  20. Справка ЖСК о выплате пая
  21. Договор долевого участия, договор уступки и договор инвестирования
  22. Решение суда
  23. Иные виды документов-оснований
  24. А что с наемным жильем?
  25. Где получить информацию?
  26. Правоустанавливающие документы на квартиру в 2021 году: для чего нужны, перечень, как получить
  27. Виды жилищной документации
  28. Перечень правоустанавливающих документов
  29. Документы, полученные по решению суда
  30. Процедура оформления документов
  31. Где можно получить правоустанавливающие документы
  32. У нотариуса
  33. В суде
  34. В Департаменте жилищной политики
  35. В Росреестре, регистрационной палате
  36. Как получить правоустанавливающие документы на квартиру?
  37. Что такое правоустанавливающий документ на недвижимость?
  38. Является ли акт приема-передачи квартиры правоустанавливающим документом?
  39. Виды правоустанавливающих документов на квартиру
  40. Правоустанавливающие документы на квартиру — как получить?
  41. Какие правоустанавливающие документы должны быть у собственника квартиры?
  42. Справка о содержании правоустанавливающих документов на квартиру
  43. Где взять справку о содержании правоустанавливающих документов на недвижимость?
  44. Утеряны правоустанавливающие документы на квартиру — что делать?

Правоустанавливающие документы на квартиру

Является ли договор купли продажи правоустанавливающим документом

Многие из нас под правоустанавливающими документами понимают свидетельства о государственной регистрации собственности. В корне неверное мнение. Правоустанавливающие документы – это договора купли-продажи, свидетельства о наследовании по завещанию и т.д. На что надо обращать внимание при проверке этих документов?

Далеко не все знают, что «Свидетельство о государственной регистрации права» – это правоподтверждающий документ. Список же правоустанавливающих документов довольно широк.

Но, как говорит риэлтор Виктор Куприянов (realtor-pro.ru), «бытовое мышление» больше ценит Свидетельство, когда как договор – более важен. Бытовая ценность свидетельства в том, что его требуют в бухгалтерии Единого расчетного центра и паспортном столе. Да и бумага была красивая. Правда, такой она была до апреля 2015 года, когда свидетельства стали выдавать на белом бланке.

Свидетельств на квартиру может быть много, а договор – только один (у каждой стороны). В случае утраты свидетельства легко получить новый оригинал, а договор может быть выдан только в виде дубликата архивного договора.

Если продавец квартиры потерял предыдущий договор купли-продажи, он должен запросить дубликат, а не заключать новый договор (даже если он был заключен в простой письменной форме), так как на договоре должна стоять печать Россреестра.

Какими могут быть документы на квартиру?

  • Договор о передачи жилья в собственность (приватизация);
  • Договор купли-продажи (покупка квартиры);
  • Договор мены (приобретение квартиры по договору мены или получение квартиры в результате сноса дома);
  • Договор дарения (дарение);
  • Договор ренты (приобретение квартиры в ренту);
  • Договор долевого участия (покупка квартиры на первичном рынке);
  • Свидетельство о праве на наследство (это не договор, т.к. нет второго участника сделки);
  • Зарегистрированная справка ЖСК о выплате пая (если квартира была в кооперативном доме);
  • Зарегистрированная копия решения суда, вступившего в законную силу;
  • Удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
  • Соглашение о расторжении договора купли-продажи, ренты, мены, дарения.

Как анализировать договор купли-продажи, дарения квартиры?

Место совершения сделки. Если место совершения сделки отличается от места нахождения объекта (например, квартира в Москве, а сделка проводилась в Рязани), это не критично, но требует дополнительных разъяснений к ситуации.

Стороны сделки могут быть представлены другими лицами по доверенности. Если по доверенности представлен покупатель – без вопросов, если продавец – то требуется дополнительная проверка на предмет наличия полномочий представителя (доверенность могла быть отозвана до сделки, такая сделка недействительна).

Также нужно обратить внимание, где выдавалась доверенность, это момент истории продавца или покупателя. Нечастый случай, но доверенность могла быть выдана при исправительном учреждении, и нужно смотреть, не было ли кабальных условиях сделки (тоже недействительна)

Предыдущее право собственности описывается в соответствующем пункте. Там можно увидеть, приватизация, дарение или другое. Если это была не приватизация или долевое участие в строительстве (первичная собственность), то нужно запрашивать историю до первичных документов. Ведь один недействительный договор делает недействительными все последующие договора.

Стоимость предыдущей сделки. Здесь важно, не была ли стоимость занижена. Если да, то должны пройти 3 года (а для сделок, зарегистрированных с начала 2016 года – 5 лет).

Срок продажи с момента регистрации права. Если прошли года и десятилетия, то это приятно. Если недели и месяцы, то покупать можно только после изучения предыдущей сделки.

Если промежуточный вариант – более года, но менее трех, то на первый план выходит цена квартиры в договоре купли-продажи. Если полная, то хорошо.

Если нет, то риски нужно оценивать индивидуально в каждом случае.

Утрата документов. Сделка с дубликатами правоустанавливающих документов сама по себе не критична. Но утрата документов может быть косвенным признаком каких-либо имущественных конфликтов. Поэтому обстоятельства утраты требуют дополнительной проверки.

После изучения договора продавцы должны дать объяснения на все возникшие по договору вопросы. Если какая-то часть предыдущей сделки не находит разумного объяснения, то покупатель должен придержать аванс до выяснения подробностей, -советует Виктор Куприянов.

Проверка квартиры и продавцов не ограничивается внимательным изучением правоустанавливающего документа. Это только экспресс-анализ перед внесением первой суммы денег – аванса. От документов на квартиру зависит состав запрашиваемых покупателем документов и срок проверки до сделки.

Какие подводные камни могут быть у разных правоустанавливающих документов?

Договор купли-продажи или долевого участия с привлечением материнского капитала

Как поясняет Виктор Куприянов, использование материнского капитала без выделения доли детям – относительно свежий «прокол» в российском правовом поле. Ни пенсионный фонд, ни Росреестр, ни органы опеки, попечительства и патронажа не отслеживают обязанность выделить доли детям. Но такая доля должна быть выделена.

Известно, что продажа квартиры, в которых несовершеннолетние имеют долю, значительно усложняется. Поэтому, если квартиру покупают, имея в виду продажу в ближайшее время, то возникает соблазн долю детям не выделить. Но в этом случае использование материнского капитала оказывается неправомочным. Соответственно покупать такую квартиру не следует.

Договор купли-продажи от собственников по доверенности

Виктор Куприянов советует анализировать дополнительные признаки – где выдавалась доверенность, сколько лет прошло с момента свершения сделки, возраст доверителя, подтверждение иногороднего проживания. Аванс вносить после дополнительных проверок.

В практике риэлтора был такой случай, когда в договоре купли-продажи квартиры, за которую он пришел вносить аванс, оказалось сразу три «косяка»: ненужное занижение стоимости предыдущей сделки, утрата оригиналов документа, продажа по доверенности от всех трех собственников. И финальный штрих – одна из доверенностей выдана в местах лишения свободы. Разумеется, от покупки такой квартиры было решено отказаться.

Договор купли-продажи, оформленный на одного из супругов

Даже если договор купли-продажи квартиры оформлен на одного из супругов, второй имеет право на эту собственность. В данном случае необходимо получить согласие второго супруга на продажу недвижимости. Если этого не сделать, велика вероятность в будущем столкнуться с обжалованием в суде ваших прав.

Свидетельство о приватизации

Даже «розовые» приватизационные свидетельства, считавшиеся когда-то самым безупречным документом, с точки зрения современной юридической практики могут содержать подводные камни. Например, до 1994 г. в договор приватизации можно было не включать несовершеннолетних детей. Но право собственности за ними сохранялось.

Вот что рассказа Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

«Не так давно мы проводили покупку квартиры, которая была приватизирована в 1992 году. Собственниками недвижимости являлась пожилая пара (муж и жена). Согласно выписке из домовой книги в квартире прописаны были лишь они.

Однако во время проверки документов выяснилось, что в момент приватизации там также были прописаны двое несовершеннолетних детей (4 и 5 лет).

В соответствии с законодательством до 1994 года родители не обязаны были включать детей в число собственников, поэтому квартира была приватизирована только на взрослых.

К моменту, когда родители решили продать квартиру, дети успели выписаться и жили отдельно.

Чтобы обезопасить нашего покупателя, мы встречались детьми и просили их написать заявление, что они не претендуют на квадратные метры в продаваемой квартире».

А вот еще одна история, рассказана Константином Барсуковым, генеральным директором «Релайт – Недвижимость».

«Мы помогали купить квартиру. Документы – «свежая приватизация». В результате проверки было обнаружено, что до этой самой «свежей приватизации» была расприватизация, в результате которой квартира досталась городу, после чего она была приватизирована нынешним собственником.

А до расприватизации была следующая история. Немолодой и пьющий мужчина (состоял на учете в ПНД) приватизировал квартиру, через несколько лет расприватизировал её и параллельно женился. После чего его супруга была прописана в квартире. Через несколько месяцев этот мужчина умер, а его супруга приватизировала квартиру. И еще через некоторое время начала заниматься ее продажей.

При такой схеме невозможно установить наличие или отсутствие других (кроме последней супруги) наследников, которые могут оспаривать расприватизацию».

Справка о выплате пая

По закону, право собственности на квартиру в доме ЖСК возникает с момента полной выплаты пая.

Константин Барсуков обращает внимание, что в данном случае даже не важен факт регистрации такого права собственности в государственном органе. Есть справка о полной выплате пая – значит, есть и право собственности на квартиру.

«Кстати, раньше с квартирами в кооперативных домах встречались эксцессы, когда после полной выплаты пая, регистрация права собственности не происходила, а квартиру меняли на другую как неприватизированную. С точки зрения закона – это нельзя было делать, так как после полной выплаты пая квартира находилась в собственности, и ее нельзя было обменять на неприватизированную квартиру, а можно было продать.

С паями вообще было много разных историй. Например, супруги, которые разводились после полной выплаты пая, но до регистрации права собственности. Вообще-то в этом случае квартира была в общей совместной собственности супругов, но не все об этом знали. Так же бывшие супруги теоретически могли претендовать на долю в квартире, если основная часть пая была выплачена в браке».

Договор мены

По мнению Виктора Куприянова, договор мены плох тем, что нужно смотреть историю двух квартир вместо одной. Налоговая инспекция относится к сделке мены как к двум встречным сделкам купли-продажи, и на почве разной оценки сделки могут быть проблемы с налогами или имущественными правами.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» советует еще обращать внимание на то, кто будет заключать текущую сделку купли-продажи. Если договор будет подписывать доверенное лицо, а не сам собственник, то риски возрастают.

Во-первых, мошенники могут подделать доверенность. В этом случае необходимо проверить у нотариуса её действительность и подлинность.

Во-вторых, действие доверенности может быть отменено в течение нескольких минут. Как правило, мошенники действуют по следующей схеме: собственник отменяет действие доверенности, не уведомляя об этом покупателя.

Сделка официально оформляется, продавец-мошенник получает деньги и буквально на следующий день обращается в суд, требуя признать договор купли-продажи недействительным в виду отсутствия согласия собственника.

Кроме того, при проведении сделки по доверенности я рекомендую получить у продавца справку из психоневрологического диспансера о медицинском освидетельствовании собственника. Это обезопасит покупателя от возможности оспорить сделку бывшим собственником, к примеру, по причине недееспособности.

Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости

Является ли договор купли продажи правоустанавливающим документом

Право на владение недвижимым имуществом обязательно должно быть подтверждено правоустанавливающими документами. Это особый вид юридической документации, без которой невозможно произвести никаких операций с недвижимостью. Существуют разные категории правоустанавливающих документов на недвижимое имущество. Все они имеют определённые особенности.

Понятие и особенности

Правоустановочными документами называют юридические бумаги, которыми подтверждается право собственности на имущество. Это могут быть договоры, акты, свидетельства или соглашения.

К подобным документам предъявляется ряд требований:

  1. соответствие нормам действующего законодательства;
  2. наличие персональных данных собственника;
  3. указание вида собственности;
  4. перечисление характеристик объекта недвижимости (кадастрового номера, точного адреса, размера жилплощади);
  5. отсутствие ошибок и исправлений;
  6. наличие печати или подписи компетентного лица. Например, нотариуса или сотрудника органа государственной власти.

Ранее точный перечень правоустанавливающих свидетельств и актов регламентировался Федеральным Законом № 122 (статьёй 17). В настоящее время эта статья утратила силу. Однако список бумаг, который был указан в этом нормативно-правовом акте, до сих пор можно считать действительным.

Правоустанавливающими бумагами могут быть:

  1. договоры дарения, мены, долевого участия или аренды недвижимости;
  2. свидетельства о вступлении в права наследства;
  3. акты приёма-передачи;
  4. соглашения между физическими или юридическими лицами;
  5. решения суда о признании права собственности;
  6. иные юридические свидетельства, оформленные в письменном виде.

Некоторых владельцев недвижимого имущества интересует, является ли договор купли-продажи правоустанавливающим документом. На этот вопрос есть однозначный ответ: он будет относиться к правоустанавливающим в том случае, если он оформлен в соответствии со всеми нормами законодательства.

Категории документов

Для разных сделок предусмотрены свои виды правоустанавливающих бумаг. Каждая категория имеет свои особенности оформления и использования. Сделка может быть признана законной только в случае соблюдения всех требований, предъявляемых к документам.

Типы договоров

Чаще всего сделки с недвижимостью производятся путём подписания договоров. Такой вид документа используется при проведении следующих операций:

  1. продажа недвижимости;
  2. обмен объектами;
  3. рента;
  4. участие в долевом строительстве;
  5. преобразование прав собственности;
  6. дарение.

  Договор дарения доли квартиры: правила оформления сделки

Договор купли-продажи составляется в 3 экземплярах. По одному документу остаётся у продавца и покупателя имущества, третий предоставляется в регистрирующий государственный орган. Кроме этого, в договоре указывается подробная информация о полученной недвижимости. Если речь идёт о квартире, прописывается её местоположение, размер, количество комнат, стоимость объекта.

Договор мены подразумевает обмен одной квартиры на другую. Стоимость объектов не всегда одинакова. Поэтому, кроме стандартных пунктов, в договоре прописывается сумма, которую обязана оплатить одна из сторон.

Договор ренты подписывается, если собственник передаёт недвижимость другому лицу на основании регулярных выплат, то есть ренты. В договоре подробно прописывается сумма выплаты и сроки.

Достаточно часто заключаются договора о долевом строительстве. Такие сделки совершаются между физическим лицом и застройщиком. Договор будет являться правоустанавливающим, если в нём прописаны сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию и технические характеристики приобретенной квартиры.

Право собственности может возникать вследствие приватизации недвижимости. Договор заключается между собственником и органами местного самоуправления. Соответствующая бумага также выдаётся органами местной власти.

Ещё одним распространённым видом передачи имущества является дарение. В отличие от других видов сделок, дарение осуществляется на безвозмездных условиях. Составлять подобный договор лучше при помощи профессионального юриста, так как любое нарушение требований к документу может привести к оспариванию права собственности.

Свидетельства и акты

Право владения нередко возникает вследствие наследования имущества. Для того чтобы свободно распоряжаться недвижимостью, необходимо получить свидетельство о вступлении в права наследства. Этот документ будет являться правоустанавливающим.

Свидетельство выдаётся через 6 месяцев после открытия наследственного дела. Затем его следует предъявить в отделение государственной регистрации и кадастра. Способ наследования в этом случае не имеет никакого значения. Новый собственник может получить имущество как по закону, так и по завещанию.

  Как собственнику квартиры выписать прописанного родственника

Акт приёма-передачи подтверждает выполнение обязательств, прописанных в договоре, всеми сторонами и является дополнительным правоустанавливающим документом. Передача права собственности может осуществляться после заключения соглашения между заинтересованными сторонами. Подобные соглашения оформляются в присутствии нотариуса.

Прочие виды

Существует ещё один тип документации — правоподтверждающие бумаги. К ним можно отнести свидетельства:

  1. подтверждающие право лица на владение и распоряжение недвижимостью;
  2. предоставляющие земельный участок в пожизненное пользование;
  3. на право бессрочного пользования земельным участком.

О том, какие документы являются правоустанавливающими, а какие — правоподтверждающими, можно узнать у профессиональных юристов или нотариусов.

Действующим законодательством неограничен срок действия подобных документов.

Прекратить действие свидетельств, актов и других бумаг может только вступивший в силу нормативно-правовой акт, в котором будет содержаться соответствующее требование.

ПредыдущаяСледующая Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости

Правоустанавливающие документы на квартиру: виды и способы получения

Является ли договор купли продажи правоустанавливающим документом
Г. Алексеев Автор статьи

Правоустанавливающие документы на квартиру – это набор бумаг, которые подтверждают, что конкретный человек имеет право владения или пользования жилплощадью.

Обработкой, регистрацией и выдачей такого рода документов занимается подразделение Росреестра, который в народе принято называть регистрационной палатой.

Основных правоустанавливающих документов всегда два – бумага, подтверждающая право собственности и документ-основание. Об их многообразии мы погорим далее.

Свидетельство о регистрации права собственности

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

В Российской Федерации право на владение квартирой подтверждается наличием у хозяина жилья свидетельства о регистрации права собственности. Вне зависимости от того, как была получена квартира – куплена, унаследована или обменяна – на руках у собственника должен быть данный документ.

Свидетельство – это документ строгой отчетности. Он имеет несколько уровней защиты, аналогичной той, что применяется на денежных знаках. В бумаге содержаться следующая информация:

  • номер и серия свидетельства;
  • если бумага является заново выданным дубликатом, то это обязательно указывается;
  • данные о владельце квартиры, в том числе и паспортные;
  • сведения о самом жилье: адрес, номер этажа, площадь помещения;
  • кадастровый номер объекта недвижимости;
  • информация о правоустанавливающем документе, на основании которого возникло право собственности на данную квартиру;

У вас может не быть свидетельства о регистрации права собственности, если квартира была получена до 2000 года – раньше их попросту не выдавали. Однако поводов для беспокойства нет: если вам необходимо совершить со своим имуществом какую-то операцию (например, продать, подарить или обменять), то во время государственной регистрации сделки свидетельство о праве собственности будет выдано уже новому владельцу квартиры. Специально получать его не нужно.

Эта бумага имеет еще одну разновидность – заверенное у нотариуса свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в общем имуществе супругов. Оно выдается в том случае, когда муж и жена приобрели квартиру, состоя в браке, на общие средства. С помощью этого документа легче разделить недвижимое имущество в случае развода.

Существуют еще некоторые типы правоустанавливающих документов, которые выдавались до введения свидетельства о госрегистрации права. В зависимости от того, когда именно возникло право собственности, бумаги могут быть следующих видов:

  • регистрационное удостоверение из БТИ (если право собственности наступило до 31 января 1998 года);
  • свидетельство о собственности на жилище (выдавалось Правительством Москвы в 90-е годы прошлого века при приватизации).

Эксперты советуют всегда иметь в наличии копии правоустанавливающих документов на квартиру, в том числе и свидетельства о регистрации права собственности. Некоторые из них можно заверять у нотариуса. Во-первых, нередко эти бумаги нужны для оформления других документов. Во-вторых, наличие заверенных копий станет своеобразной страховкой на случай утери оригиналов.

Документы-основания

Второй обязательной разновидностью правоустанавливающих документов на квартиру являются документы-основания – бумаги, говорящие о том, каким образом возникло право собственности на жилье. У вас может не быть свидетельства о госрегистрации права, но должна быть бумага-основание.

Поскольку способов получения жилья может быть много, то и типов документов-оснований тоже немалое количество. Ниже мы расскажем вам, какие правоустанавливающие документы на квартиру этой разновидности существуют.

Договор о передачи жилья в собственность

Наличие этого документа у владельца говорит о том, что квартиру он получил в результате приватизации. Несмотря на то что основные волны бесплатной передачи жилья от государства физлицам уже прошли, до сих пор этот документ-основание нередко всплывает в ходе имущественных сделок.

Договор купли-продажи

Двусторонний договор между покупателем и продавцом, говорящий о том, что квартира была получена в ходе покупки. Наиболее распространенный документ-основание.

Свидетельство о праве на наследство

Владельцы этой бумаги получили жилое помещение в результате наследования. Этот документ бывает двух видов, поскольку наследование может происходить двумя способами: по закону и по завещанию.

В первом случае право собственности возникает у прямого наследника, если нет других претендентов на имущество умершего. С завещанием все проще – хозяином квартиры (или доли в ней) становится человек, упомянутый в завещании, составленном наследодателем до смерти.

Свидетельство о праве на наследство оформляется у нотариуса через полгода с момента смерти прежнего хозяина квартиры.

Договор дарения

По своей сути похож на договор купли-продажи. Однако не предусматривает товарно-денежных отношений, а говорит о том, что нынешний собственник получил имущество в качестве подарка на безвозмездной основе.

Договор мены

Документ-основание, аналогичный договору дарения или договору купли-продажи. Относится к документам так называемого бартерного типа. Его наличие говорит о том, что квартира была получена в результате обмена. Договор мены может быть «чистым» или же в нем может быть указано, что одна из сторон сделки произвела доплату.

Договор ренты

Договор ренты (или, как он называется официально, «договор пожизненного содержания с иждивением») заключается, как правило, между пожилыми людьми и их родственниками (друзьями, сиделками).

Его суть в том, что пожилой человек, который не в состоянии самостоятельно себя содержать передает право собственности второй стороне в обмен на пожизненное содержание. Важным элементом договора ренты является размер рентных платежей – ежемесячной суммы, которая тратится на содержание иждивенца.

В соответствии с российским законодательством она не должна быть ниже двух прожиточных минимумов.

Договор ренты может распространяться на третьих лиц. Например, мужчина может передать квартиру в собственность дальним родственникам, если они обяжутся содержать его престарелую мать.

Справка ЖСК о выплате пая

Если квартира была приобретена собственниками у жилищно-строительного кооператива посредством выкупа пая, то правоустанавливающим документом является зарегистрированная справка из ЖСК. Она должна быть подписана председателем и главным бухгалтером кооператива, заверена печатью и содержать шифр Росреестра.

Договор долевого участия, договор уступки и договор инвестирования

Все эти бумаги являются результатом инвестирования в строительство многоквартирного дома. Где получают эти правоустанавливающие документы на квартиру? Они оформляются у застройщика и позже, как и другие документы-основания, регистрируются в Росреестре.

  1. Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает обязательство строительной компании сдать дом не позднее сроков, указанных в документе, а также обязательство дольщика вовремя выплатить все взносы и принять квартиру.
  2. Договор уступки прав требования (договор цессии) аналогичен ДДУ, однако дольщик выступает здесь посредником-продавцом. Он раньше заключил ДДУ с застройщиком, а теперь продает право требования на недвижимость третьему лицу (то есть, переуступает свои права за плату). Распространенный вид документа-основания, если квартира была приобретена нынешним владельцем в новостройке.
  3. Договор инвестирования отличается от ДДУ тем, что инвестор может направить на возведение многоквартирного дома не только деньги (как при долевом участии), но и любые иные капитальные вложения – имущество, технику, строительные материалы и т.д. Кроме того, договор инвестирования заключается в простой письменной форме между инвесторами и не подлежит государственной регистрации.

Решение суда

Нередки случаи, когда квартира становится предметом споров (например, между родственниками, когда речь заходит о дележе наследства).

В итоге дело доходит до суда, который своим приговором определяет права на недвижимость либо за истцом, либо за ответчиком. Решение суда в этом случае является документом-основанием.

Также возможен вариант, когда разбирательство закончилось примирением сторон. В этом случае правоустанавливающим документом является мировое соглашение.

Иные виды документов-оснований

Кроме вышеперечисленных существуют иные правоустанавливающие документы-основания. Однако они менее распространены:

  1. Свидетельство о приобретении квартиры на открытых торгах. Выдается в случае покупки жилья на аукционе.
  2. Закладная. Становится документом-основанием, когда квартира взыскивается с прежних владельцев в качестве залога.
  3. Брачный договор или соглашение о разделе имущества. Появляется после перераспределения собственности супругов, расторгающих брак.
  4. Соглашение об определении долей. Выдается собственникам при переходе собственности из статуса совместной в категорию долевой.

А что с наемным жильем?

Как известно, квартира может не только находиться в собственности, но и арендоваться у государства или муниципалитета по договору социального найма. В этом случае договор соцнайма также является правоустанавливающим документом на жилое помещение. Хоть и с большими ограничениями – наниматель обладает только правом пользования, но не правом распоряжаться имуществом.

Нередко наниматели, которые получили съемное жилье еще до принятия Жилищного Кодекса, задаются вопросом: является ли ордер на квартиру правоустанавливающим документом? Ответ здесь однозначный – нет. Ордер является бумагой, дающей право на занятие указанного в нем жилого помещения, и не более.

Где получить информацию?

Эксперты в сфере жилищного права перед операциями с жильем всегда рекомендуют страховаться от возможных рисков, в том числе и от аферистов, которых на современном рынке недвижимости множество. И советуют заблаговременно получить провоподтверждающую документацию – справку о правоустанавливающих документах на квартиру или любой другой объект недвижимого имущества.

С 1998 года подтвердить право собственности на квартиру может только соответствующая запись в ЕГРН – Едином государственном реестре недвижимости. Как получить выписку из ЕГРН? Заявитель может запросить информацию:

  • лично обратиться в орган регистрации недвижимости или МФЦ;
  • отправить бумажный запрос по почте;
  • онлайн – запросив электронный документ с использованием Государственного веб-сервиса

Таким образом к правоустанавливающим документам на квартиру следует отнести свидетельство о государственной регистрации права собственности и документ, говорящий о том, на основании чего это право возникло. Также правоустанавливающей бумагой можно считать и акт приемки-передачи имущества.

По идее этот документ должен составляться и подписываться сторонами во время любой сделки (за исключением получения квартиры в наследство). Однако в большинстве случаев его игнорируют.

Но не стоит забывать, что акт приемки-передачи непременно входит в общий пакет документов на квартиру, полученной в результате долевого строительства или инвестировании в возведение многоквартирного дома.

Правоустанавливающие документы на квартиру в 2021 году: для чего нужны, перечень, как получить

Является ли договор купли продажи правоустанавливающим документом

Последнее обновление: 18.02.2021

Современная жизнь мобильна. Люди часто меняют район проживания, руководствуясь экономическими мотивами или соображениями комфорта.

При этом совершаются сделки с недвижимостью, такие как приобретение, продажа, дарение, аренда и другое. Тут важно правильно оформить правоустанавливающие документы на квартиру.

Это достаточно ответственный шаг, который лучше совершать при помощи компетентных людей.

Сделки с недвижимостью совершают либо владельцы, либо уполномоченные ими лица. Правоустанавливающие документы на квартиру, принятые нашим законодательством, это то, что позволяет считать хозяина законным владельцем данной недвижимости.

Что и дает ему право совершать сделки, проживать в ней, прописывать жильцов и прочее.

При отсутствии таких документов, либо их неполноте, никто не может признаваться владельцем квартиры, любые сделки с такой недвижимостью незаконны, исполнению не подлежат.

Виды жилищной документации

С юридической точки зрения документом, подтверждающим факт владения недвижимостью, является свидетельство о государственной регистрации права. Его называют свидетельством о собственности. Оно выдается регистрационной палатой по месту приобретения недвижимости, делается запись в ЕГРН (госреестре недвижимости).

Свидетельство о регистрации – основной правоустанавливающий документ для квартир, приобретенных до 1 июля 2016 года

В нем указываются все данные квартиры и ее обладателя, основание, по которому квартира меняет собственника.

Сказанное справедливо для квартир, купленных до 01.07.2016г. После этой даты свидетельство упразднили, теперь для подтверждения собственности достаточно выписки из ЕГРН. До 1998 года отдельное свидетельство не оформлялись, поскольку отсутствовала регистрационная палата. Делалась запись на договоре.

В выписке также указывается тип и номер документа, согласно которому отчуждается жилище. Выписка из ЕГРН сама по себе достаточна, подтверждает владение, но для ее получения необходимо представить документацию, фиксирующую конкретную операцию с жилищем.

Выписка из госреестра

Перечень правоустанавливающих документов

Основные виды таких документов:

  • договор купли – продажи. Оформлять необходимо в 3 экземплярах. Один хранится в учреждении, у участников по экземпляру;
  • договор мены. Оформляется при обмене квартир. Если обмен неравноценен, предусматривается доплата. В этом случае то, что записали в паспорте работники БТИ должно соответствовать записанному в госреестре;
  • договор дарения. Применяется, когда недвижимость переходит во владение безвозмездно. При этом могут быть применены особые условия дарения, к примеру, уход за владельцем в течение определенного времени или другое;
  • план приватизации. Выдается уполномоченным органом с обязательным перечнем квартир, предназначенных для перехода в частную собственность;
  • свидетельство о праве на наследство. Выдается наследникам по истечении 6 месяцев от даты смерти хозяина жилья. Может быть оформлено как в судебном порядке, так и по завещанию;
  • договор участия в долевом строительстве жилья. Заключается между застройщиком и участником долевого строительства. Последний обязан уплатить оговоренную договором сумму в установленные сроки, застройщик, в свою очередь, передать недвижимость участнику. Передача оформляется в виде договора передачи жилого помещения в собственность граждан, где указываются подробные характеристики передаваемого жилья;
  • договор инвестирования. Почти полностью повторяет предыдущий пункт. Оговаривается размер инвестиций;
  • судебное решение с указанием срока, когда оно начнет действовать.

Все составляется в 3 экземплярах, заверяется и оформляется по установленным правилам. Это основные правоустанавливающие документы на квартиру в 2021 году.

Договор купли-продажи является основным правоустанавливающим документом на собственность приобретенной квартиры

Существуют и другие разновидности. Например, закладная, когда недвижимость отторгается за неуплаченную ссуду, свидетельство о покупке на аукционе и т.д. Они являются вариациями перечисленных основных типов.

Документы, полученные по решению суда

При возникновении спорных ситуаций, коими изобилует наша действительность, законность тех или иных действий по определению права владения квартирой определяется в судебном порядке. Полученные при этом решения позволяют вести шаги для дальнейшего оформления владения квартирой. Существуют документы, которые можно получить исключительно судебным решением. В том числе:

  • договор погашения за счет имущества в счет неуплаченной задолженности по ссуде;
  • договор о делении квартиры на разные доли;
  • договор о выделении из общей доли выраженной части, например кухни;
  • свидетельство о наследовании;
  • свидетельство о доле супруга (супруги), при отсутствии согласия;
  • акт о возвращении в частную собственность национализированной квартиры;
  • постановление о мировом соглашении, если достигнут консенсус до определения суда.

Свидетельство о праве наследования квартиры

Все указанные типы документов дают право на получение выписки из ЕГРН, то есть являются правоустанавливающими документами на собственность приобретенной квартиры.

Процедура оформления документов

В регистрационную палату по месту нахождения квартиры подается заявление, написанное в установленном порядке. Должно быть прописано:

  • кто регистрирует сделку;
  • описание предмета сделки;
  • номер учетной записи;
  • сколько листов приложено к заявлению, копии и оригиналы учитываются раздельно;
  • на скольких листах заявление, подпись, дата.

Заполняется при помощи работника палаты. К нему прикладываются следующие документы.

Продавцом:

  • свидетельство о регистрации права (если есть);
  • правоустанавливающий документ;
  • справка о том, что никто не прописан;
  • согласие супруга(и), если продавец состоял в браке. Заверяется нотариусом;
  • разрешение опекунов, если продавец не имеет права совершать сделки в силу возраста или психического состояния;
  • подтверждение разрешения от соседей для коммунальной квартиры.

Покупателем:

  • свидетельство о заключении брака, если недвижимость будет в совместной собственности;
  • брачный договор, удостоверенный нотариусом, когда квартира покупается долевым участием;
  • разрешение супруга(и) на покупку, если используются заемные средства;

Естественно, необходим паспорт того, кто оформляет недвижимость, физическое наличие человека, паспорт из БТИ. Если поручено доверенному лицу, то нотариально заверенная доверенность.

Кроме того, необходимо приложить квитанцию об уплате государственной пошлины. Она уплачивается дважды. При оформлении договора покупатель и продавец уплачивают по 1 000 руб. Для того, чтобы вписать себя в реестр, покупатель должен заплатить 2 000 руб.

Для регистрации прав собственности на квартиру придется заплатить госпошлину

Где можно получить правоустанавливающие документы

Это зависит от условий совершения сделки. Документация готовится в разных инстанциях.

У нотариуса

Сделки, совершаемые в добровольном порядке, заверяются нотариально. А чаще всего и сами договора оформляются непосредственно у нотариуса. Так легче избежать ошибок, и лучше довериться профессионалам. Тем более, похода к нотариусу в любом случае не избежать.

Документы оформляются при совершении сделки в нотариальной конторе с необходимым количеством копий и там же заверяются.

Оформление правоустанавливающих документов на квартиру у нотариуса – самый удобный вариант, если у сторон нет разногласий

В суде

Если передача квартиры в собственность сопровождается разногласиями, они разрешаются в судебном порядке. Для получения документов, в том числе тех, которые оформляются только судебным определением, необходимо пройти все стадии разбирательства.

По принятии решения оригиналы документов выдаются как истцу, так и ответчику. При неявке в суд судебное решение принимается заочно, отправляется по месту регистрации или фактического проживания,  при отсутствии таковой.

В Департаменте жилищной политики

В отдельных случаях для оформления недвижимости задействуется Департамент жилищной политики. Эта организация создана при Министерстве строительства и ЖКХ. Ее функции – реализация государственной политики в этой сфере, в том числе и правовые аспекты этой работы.

Нередки случаи, когда муниципальное жилье предоставляется безвозмездно нуждающимся гражданам. Например, расселение ветхого строения. В этом случае по инициативе департамента создается межведомственная комиссия, признающая здание негодным к проживанию.

Составляется акт, признающий строение аварийным, и предоставляется другое жилище. Об этом заключаются договора с жильцами. И если закон не противоречит приватизации такой квартиры, договор является правоустанавливающим документом.

В Росреестре, регистрационной палате

Регистрацию права осуществляет регистрирующий орган, Росреестр. Обращаться надо в регистрационную палату, как уже указывалось. Это не единственный путь. Законодательством разрешено обращение в ближайший многофункциональный центр. Заявитель там и получит готовую выписку из ЕГРН.

Заявление можно подать в цифровом виде на портал государственных услуг. В этом случае необходимо тщательно заполнить все формы, иначе заявление рассмотрено не будет, такое считается ошибочно оформленным. Придется вносить коррективы, обращаться повторно.

Значение правильного оформления недвижимости трудно переоценить. Можно себе представить состояние человека, который по недосмотру или небрежности остался без квартиры либо без денег. Право распоряжаться собственностью законно и свободно дорогого стоит, к оформлению документов необходимо подходить с максимальной тщательностью.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Как получить правоустанавливающие документы на квартиру?

Является ли договор купли продажи правоустанавливающим документом
Бесплатная консультация юриста по телефону:

Правоустанавливающими называют документы, на основании которых гражданина можно признать собственником недвижимости. В этот перечень входят различные виды договоров, такие как купля-продажа, ренты, дарения и т.д., а также свидетельство о государственной регистрации.

С недавних пор была отменена регистрация всех видов договоров. Теперь в Росреестре может быть осуществлена регистрация исключительно перехода права собственности.

Что такое правоустанавливающий документ на недвижимость?

Из названия этого вида документации нетрудно понять, что она устанавливает право на недвижимость. В ней указывается, что принадлежит человеку, и на каком основании. Речь идет про те официальные бумаги, которые оформляются во время сделки.

Например, при покупке недвижимости традиционно заключается договор купли-продажи. Если говорить про первичные правоустанавливающие документы на кооперативную квартиру, то это – справка об оплате паевого взноса. Уже далее на ее основании необходимо получать Свидетельство о госрегистрации права собственности.

Является ли акт приема-передачи квартиры правоустанавливающим документом?

Акт приема-передачи не входит в перечень этой документации. С помощью акта приема-передачи можно лишь доказать, что все обязательства выполнены и то, что состоялся переход права. Поэтому регистрировать акт приема-передачи нет необходимости. Таким образом, процедура продажи может пройти и без акта приема-передачи.

Виды правоустанавливающих документов на квартиру

Ниже приведен перечень, являющийся актуальным для людей, желающих узнать, какие бывают правоустанавливающие документы на недвижимость.

Список видов документации, устанавливающей права собственника:

  • Договора: о передаче жилой площади в собственность при приватизации, купли-продажи, ренты, мены, дарения, обмена собственности на наем, долевого участия;
  • Свидетельств: собственности на долю в имуществе супругов, наследства по закону;
  • Справка ЖСК об оплаченном пае;
  • Оригинал решения суда или копия судебного решения.

Каждая официальная бумага определена для каждого случая отдельно. Кроме этого вида документации необходимо предоставить нотариусу во время сделки правоподтверждающие бумаги собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру — как получить?

Данные официальные бумаги для собственников заключаются во время сделки. В зависимости от вида сделки необходимо найти типовой образец соответствующего соглашения и заполнить его. Однако проще воспользоваться услугами нотариуса, тем более что нотариальная заверка права перехода владения на недвижимое имущество относится к обязательным требованиям.

Какие правоустанавливающие документы должны быть у собственника квартиры?

В жилищном кодексе указано, что собственник должен получить правоустанавливающую документацию. Какой именно вид должен быть у него – определяется сделкой, в результате которой человек получил квартиру в собственность.

Например, если ему подарили квартиру, то нужно иметь договор дарения, а если она ему досталась по наследству – то соответствующее свидетельство.

Справка о содержании правоустанавливающих документов на квартиру

Если основной документ, устанавливающий право по какой-то причине отсутствует, то необходимо заказать справку о содержании правоустанавливающих документов на недвижимость. Он будет подтверждать факт того, что квартира у собственника находится законно.

В ней указывается:

  • Орган, от которого в ЕГРП получили информацию о регистрации;
  • Адрес объекта недвижимости;
  • Кадастровый номер;
  • Полные сведения о собственнике.

Содержатся в этой справке данные и о том лице, которое запросило информацию.

Где взять справку о содержании правоустанавливающих документов на недвижимость?

Данная справка выдается органами, занимающимися регистрацией прав на недвижимое имущество. В список полномочий этих органов входит выдача сведений о зарегистрированных правах. А уже после получения запроса от собственника или другого лица, специалисты, имеющие доступ к ЕГРП, обращаются в другие органы.

Утеряны правоустанавливающие документы на квартиру — что делать?

Если было утеряно свидетельство о регистрации права, то обращаться следует в управление ФСГР, работающем в вашем районе, написав соответствующее заявление. Без труда в этой Федеральной службе можно получить и копии различных договоров, ведь в архиве все они хранятся. После этого необходимо лишь заверить дубликаты официальных бумаг, которые были утеряны.

Если утеряно свидетельство о наследстве, то нужно идти сразу к нотариусу, который выписывал его первый раз. А вот копию договора о вступлении в ЖСК необходимо получать в управлении кооператива.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

О ваших правах от прокурора
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: