Как продать дом если он в ипотеке

Содержание
  1. Как продать квартиру в ипотеке?
  2. Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:
  3. Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:
  4. Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:
  5. Как продать квартиру в ипотеке
  6. Какиеу вас права на купленную в кредит квартиру
  7. Гденайти покупателя на такую квартиру
  8. Способыпродажи квартиры с обременением
  9. 1.    Досрочное погашениеипотеки
  10. 2.    Продажас погашением ипотеки во время сделки
  11. 3.    Продажанедвижимости вместе с долгом
  12. 4.    Продажаквартиры банком
  13. Как продать квартиру в ипотеке и договориться с банком?
  14. Подводные камни
  15. Самостоятельная продажа
  16. Продажа при участии банка
  17. Продажа долговых обязательств
  18. Продажа жилья обремененного военной ипотекой
  19. Как провести выгодную сделку?
  20. Банк хочет продать ипотечную квартиру по взысканию
  21. А при чем здесь налоги?
  22. Итог
  23. Как продать квартиру в ипотеке и купить другую
  24. Причины для продажи квартиры
  25. Кто готов купить квартиру в ипотеке?
  26. Способы продажи
  27. Досрочное погашение ипотеки
  28. Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки
  29. Продажа жилья вместе с долгом
  30. Продажа недвижимости банком
  31. Список документов
  32. Каковы риски?
  33. Можно ли продавать заложенный дом – Бинкор
  34. Можно ли продавать заложенный дом – спросите у банка
  35. Как законно продать дом в залоге

Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать дом если он в ипотеке

особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.

После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.

Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму.

Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать дом если он в ипотеке

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом?А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет большекомнат?..

Зачастуюэти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственнойнедвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будетпродать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, ажизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существуетнесколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какиеу вас права на купленную в кредит квартиру

Чтоже такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залогнедвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры.Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полногопогашения займа.

Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Гденайти покупателя на такую квартиру

Зачемпокупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да,ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любуюкастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступаютриелторы. Объясним, почему.

Какправило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости— иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошознают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед.Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Такжепрофессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям поборотьсомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег напокупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке сдисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист,которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способыпродажи квартиры с обременением

Повторимеще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи неполучится. Начать нужно с похода в банк.

Существует4 способа продать ипотечное жилье:

  1. Досрочноепогашение ипотеки
  2. Продажас погашением ипотеки во время сделки
  3. Продажанедвижимости вместе с долгом
  4. Продажаквартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1.    Досрочное погашениеипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый,т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток,которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартирууже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речьидет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверитьего у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке (Статья 380 ГК РФ), поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере.
  • Дальшенеобходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника инесовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку поипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход правасобственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.    Продажас погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяетсякак для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банкпринимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка.Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессиональногориелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаютсябанком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведениесделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода правасобственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги изпервой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тотполучает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получаетдоступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3.    Продажанедвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателютакже нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда упокупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательствапо ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а вкачестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца былаоформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформленияпредмета залога.

В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав иобязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимаетменьше времени, т.к.

покупателю не нужно предоставлять документы по самойквартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка,рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступаетновый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестреперерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить даннуюквартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратитевнимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса вразмере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка изаверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будетоформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остаткапо ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственносотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписатьдоговор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить отпокупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4.    Продажаквартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данныйспособ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или онсообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажуипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщикомуже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. Влюбом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамкахзакона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласиекредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика.Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавцакроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна длявсех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильнозанижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма можетбыть равна остатку по кредиту

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру,выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжатьсядлительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данномслучае не может возражать.
  • При продаже квартиры будутзадействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остатокпо ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что втораяячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом ипокупателем, а также договора банка с покупателем,кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятияобременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода правасобственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том,что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускатьпросрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшейежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Прочитайте также: Как быстрее погасить ипотеку

Как продать квартиру в ипотеке и договориться с банком?

Как продать дом если он в ипотеке

Оформляя ипотеку на жилье, вы должны понимать, что связывайте себя с банком финансовыми обязательствами на 7-20 лет. За это время может произойти много событий или причин, по которым вам придется отказаться от ежемесячных выплат и продать залоговое жилье.

Бесплатная первичная консультация юриста

Юридический департамент procollection.ru рассмотрит Вашу долговую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше.

Звоните – консультация по телефону бесплатно:

  • +7 (964) 622-42-42
  • +7 (925) 772-28-14

Также пишите нам ВКонтакте: https://.com/club177615927 или обращайтесь по контактам на сайте

Основные причины продажи ипотечных квартир:

  • супруги могут развестись;
  • переезд на ПМЖ в другой город или страну;
  • покупка другого места жительства;
  • потеря работы и переезд в худшие условия.

Ситуация в стране не может 100% гарантировать, что у вас не произойдут перемены в жизни. Нужно быть готовым к любым событиям и не исключать продажи ипотечной недвижимости.

Давайте выясним основные вопросы, с которыми придется столкнуться при совершении сделки по продаже жилья:

  1. Можно ли, вообще, продавать квартиру в ипотеке, и как банк отреагирует на это?
  2. В каких случаях на ваше залоговое жилье может быть обращено взыскание? И по каким причинам?
  3. Как провести выгодную сделку и не потерять в цене?

Основное, что нужно понимать — нельзя продать залог без согласия кредитора и нельзя провести сделку быстро, это длительный процесс.

Подводные камни

Идете в банк, где бралась ипотека, и узнаете на каких условиях вам разрешат продать жилье. Это открытая информация, сотрудники обязаны объяснить нюансы. В случае отказа, пишем жалобу в ЦБ и Роспотребнадзор. Также вы обязаны объяснить причину продажи.

Внимательно изучите кредитный договор. Если в нем указан срок, в течение которого нельзя досрочно погасить ипотеку, то нужно дождаться его окончания. Иначе банк сможет наложить штрафные санкции. В основном это касается старых кредитных договоров.

Банку невыгодно чтобы вы могли продать недвижимость. Он теряет проценты. Если кредит переоформляется на нового клиента, это риск, и скорее всего, вам откажут.

Не исключены случаи препятствования сделке со стороны сотрудников банка. Вам могут «забыть» рассказать важные моменты в результате продажа затянется на долгие месяцы, толком не успев начаться.

Самостоятельная продажа

  1. Как только банк разрешил вам продать жилье и определил сумму долга на дату сделки, вы с покупателем идете к нотариусу, и заключайте предварительное соглашение.

Это обязательное условие, чтобы вы не затягивали время и не повышали цену на жилье. По предварительному соглашению покупатель может подать на вас в суд и принудить продать кредитную квартиру.

  1. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму за ипотеку, на расчетный счет банка.
  2. Вам выдается закладная на жилье и справка о закрытии счета.
  3. Затем вы в оговоренное в предварительном соглашении время, идете в регистрационную службу.

Регистрируйте документы:

  • договор купли-продажи;
  • снятие обременения на продаваемую недвижимость;
  • переход права собственности на ипотечную квартиру.

Оставшаяся часть денег кладется на депозитарную ячейку в любом банке. Выдадут их только при условии зарегистрированного договора купли-продажи. Банк может потребовать копию свидетельства права собственности на покупателя. Заранее выясните все обстоятельства.

Продажа при участии банка

Порядок действий, как и при самостоятельной продаже. Разница заключается в том, что банк предоставляет вам свою ячейку и следит за сделкой.

В спорных вопросах банк предоставляет своих экспертов (за ваш счет) и в одностороннем порядке уведомляет регистрационные органы о погашении задолженности.

Переаккредитация

Еще одним доступным способом является переаккредитация. То есть продавец и покупатель обращаются в сторонний банк, где приобретателю выдают новый заем. Деньги переводят на счет банка продавца и переоформляют залог в Росреестре.

Продажа долговых обязательств

Банк может переоформить ипотеку на третье лицо, предварительно проверив платежеспособность. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя. Он обязуется нести финансовую ответственность и погасить долг. Недвижимость остается в залоге у банка.

Подобная сделка является рискованной для кредитора и в большинстве случаев данный вариант не будет принят. Но если новый заемщик подходит под все параметры, его могут принять в качестве участника ипотеки.

Например, если желающий приобрести недвижимость и нынешний владелец имеют хорошую кредитную историю в одном и том же банке, то кредит переоформят.

Данная практика широко применяется в крупных организациях, таких как, Сбербанк или ВТБ24.

Продажа жилья обремененного военной ипотекой

По сути, жилье предоставляемое государством семьям военнослужащих, является субсидией и регулируется Федеральным законом №117. Существует накопительный фонд (НИС) из которого поступает ежемесячная оплата в банк, который одобрил кредит.

Платежи поступают своевременно, пока человек находится на государственной службе и его трудовые отношения закреплены контрактом.

Но если военный решит уволиться он обязан не только самостоятельно оплачивать долг, но и вернуть потраченную на него сумму обратно в НИС.

То есть продать такое жилье возможно, но сделка будет сложной для переоформления. Причем нужно обосновать свое желание и иметь для этого веские основания.

  1. Например, рождение ребенка требует улучшение условий проживания и является уважительной причиной.
  2. Перевод в другую часть для несения службы также будет веским основанием.

Без разрешения накопительного фонда и кредитора продать жилье не получится.

Как провести выгодную сделку?

Наймите независимого оценщика при продаже жилья, чтобы понимать его реальную стоимость и не потерять в цене. Банк может оценить квартиру самостоятельно перед ее продажей и намеренно повысить или понизить стоимость.

В результате продавец может оказаться должником и остаться без имущества. Такие случаи редкость, но лучше подстраховаться. Слишком много банков лишились лицензии и как они будут себя вести по отношению к клиентам непонятно.

Продать обременяющую вас квартиру в ипотеке реально. Нужно только изучить условия договора.

Банк хочет продать ипотечную квартиру по взысканию

На основании Федерального закона №102 (Об ипотеке) банк заберет квартиру, даже если это единственное жилье. Наличие несовершеннолетних детей не имеет значения. Сама жилплощадь ему неинтересна. Квартира будет продана по низкой цене.

Сделать вы уже ничего не сможете, даже прописав туда несколько человек. Переоформить право собственности на третье лицо, банк вам не даст. Продать такую недвижимость, возможно, лишь с разрешения банка.

Если кредитная квартира единственное место жительство, то необходимо смотреть условия договора. Должник может отсрочить выселение и даже получить рассрочку по суду, но надолго это его не спасет. Через 6 месяцев приставы выселят всех, кто есть в помещении на улицу.

Банк вправе требовать от приставов арестовать имущество в квартире, при наличии большого долга. Что именно подлежит описи, смотрим здесь.

А при чем здесь налоги?

Налог в сделках с недвижимостью играет немаловажную роль. Если квартира находится в собственности человека менее трех лет, то при ее продаже нужно уплатить налог. Для ипотечного жилья также необходимо внести пошлину.

Но в законодательстве имеются лазейки, позволяющие отменить выплату в ФНС. Данная процедура называется «Занижение цены». То есть если продать жилье по цене его покупки, налоговая вас не тронет.

Налог платится не на всю сумму полностью, а лишь на разницу, превышающую 1 млн рублей. Например, если квартира стоит 1,4 млн, то 13% взимается с 400 тыс.

Российские законы позволяют собственникам получать налоговые вычеты на полную стоимость жилья. Для ипотечников можно получить вычет, даже на сумму переплаты по процентной ставке. Что очень существенно.

Итог

На данный момент каждая третья сделка с недвижимостью происходит с участием банков. Год от года процедура регистрации по продаже залоговой недвижимости упрощается. Риелторы с 2017 года несут полную финансовую ответственность по сделкам, кредиторы контролируют весь процесс.

Поэтому смело узнавайте у своей финансовой организации, какие документы необходимы и начинайте процесс.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Как продать дом если он в ипотеке

В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?

Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

  • Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов.

Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк.

Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

  • Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе.

Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т. д. Здесь также есть две опции решения проблемы.

Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи. Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

  • Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства.

Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку.

Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

  • Досрочное погашение ипотеки,
  • Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  • Продажа жилья вместе с долгом,
  • Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье.

Поэтапно схема выглядит так:

  • Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
  • Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
  • Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
  • Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
  • Подписание договора и регистрация нового права собственности;
  • Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь.

Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время.

Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки.

Как это выглядит?

  • Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
  • Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
  • Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
  • Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
  • Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

  • Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
  • Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
  • Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
  • Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
  • С недвижимости снимается обременение;
  • Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
  • Происходит оценка жилья;
  • После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

  • Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  • Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  • Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
  • Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
  • Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  • Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Список документов

Итак, мы разобрались в том, как продать квартиру и какие способы существуют. Для каждого из приведенных вариантов существует свой набор документов, который вам необходимо уточнить в банке. Мы же приведем полный список.

  • Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
  • Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
  • Технический паспорт жилья;
  • Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
  • Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
  • Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить.

Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно.

Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца. Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен Ипотека Население Общество

Можно ли продавать заложенный дом – Бинкор

Как продать дом если он в ипотеке

Дом человека – его крепость, его тихая гавань и его надежный тыл. Но бывает так, что недвижимость приходится заложить, например, в случае возникновения необходимости в получении крупной суммы на бизнес, ремонт, лечение, обучение или другие цели.

С этого момента значимые манипуляции с жильем владелец должен согласовывать с банком. Самой серьезной операцией с залоговым жильем является, конечно, его продажа.

Любой заемщик, который заложил свое жилье в банк, задает себе вопрос: можно ли продавать заложенный дом?

Причины продажи жилья в залоге

Если речь идет об ипотечном кредитовании, что также является формой залога недвижимости, то ясно одно: продавать такое жилье в Москве и области стоит лишь в крайнем случае, когда все способы погасить кредит испробованы и оказались провальными.

Но, кроме глубокого финансового кризиса, не позволяющего соблюдать график погашения кредита, могут быть и другие причины продажи заложенного дома:

  • переезд в другой город, другой регион и даже другую страну, когда жилье становится якорем и его необходимо продать;
  • жилье, купленное несколько лет назад, перестало подходить по размерам или другим параметрам: возможно, у заемщика сильно увеличилась семья или нужна квартира не в области, а в центре города;
  • жилье стало не по карману, и человек хочет погасить долг и купить вариант поскромнее.

Все эти причины, включая и самую важную – невозможность ежемесячно гасить взятый в банке кредит и желание не наращивать просрочку – вполне убедительны. И, конечно, заложить дом, а потом продать его – в определенных случаях можно. На определенных условиях и с определенными дисконтами и оговорками. Существует несколько схем продажи залоговой недвижимости.

Можно ли продавать заложенный дом – спросите у банка

Если дом в столице или области пришлось заложить, но его нужно продать, самое важное отличие от стандартных сделок купли-продажи – участие и даже доминирующая роль третьего лица, в данном случае, кредитора.

Любой способ продать залоговое жилье по умолчанию будет непростым, потому что без согласия банка это невозможно и незаконно.

Если провести сделку, не уведомив банк и без его согласия, продажа будет признана незаконной по суду, и нарушителя будут ждать два неприятных варианта развития событий: либо принудительное досрочное погашение всей суммы кредита, либо покупатель вернет дом продавецу – полученные средства, и все вернется на круги своя.

Поэтому, при всех прочих жизненных проблемах, решать вопрос отчуждения дома в залоге с кредитором придется непременно. Без согласия финансовой организации, в которой заложено жилье, ни одна схема продажи не сработает.

Как законно продать дом в залоге

Если жилье заложено по кредиту, то покупателей на него найти достаточно сложно. Недвижимость с банковским обременением, особенно в пригороде или области – не слишком привлекательный продукт, да еще и стопроцентная вероятность волокиты с документами.

Потому для покупателя дом, который пришлось заложить, выгоден лишь тем, что цену на него можно просить существенно ниже средней по рынку недвижимости, с большим дисконтом.

Если же покупателя удалось найти, то законных схем сделки купли-продажи существует всего четыре.

Первая схема – досрочное погашение. Покупатель сначала гасит долг, а потом, после снятия обременения, покупает дом в собственность. Это сделка на чистом доверии, и потому в дело идут банковские ячейки: в одну покупатель кладет сумму для банка, а во вторую – для продавца. Обе сделки проходят параллельно.

Вторая схема – перезаём, когда залог остается прежним, а кредит переходит покупателю. Банки не очень любят этот вариант, потому что меняют при этом проверенного заемщика на кота в мешке, да и кредитную ставку по новому договору обязательно поднимут.

Третий вариант – когда залог продает собственно банк. Всеми бюрократическими процедурами – снятием арестов и обременений, поиском покупателя, организацией сделки – занимается кредитор. Это удобно экономией времени продавца, но может очень сильно повлиять на стоимость недвижимости, и тогда заемщик рискует сильно проиграть в деньгах.

Последний вариант – самый простой и действенный. Продать дом, который заложен, за наличные своими силами.

По этой схеме продавец сам (или с помощью покупателя по договоренности) гасит остаток по кредитному договору, снимает обременение с залоговой недвижимости и продает ее как обычное свободное жилье.

В этом случае сделка будет выглядеть для банка всего лишь как досрочное погашение кредита. При этом заемщику еще на стадии оформления кредита под залог дома необходимо убедиться в отсутствии штрафных санкций за досрочное погашение.

О ваших правах от прокурора
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: