Квартира по материнскому капиталу на кого оформляется

Содержание
  1. Покупка жилья у родственников за материнский капитал: как оформить законно
  2. Можно ли купить за маткапитал дом или квартиру у родственника
  3. Какие еще условия необходимо соблюсти
  4. Можно ли купить долю жилья у родственников за маткапитал
  5. Покупка квартиры или дома у родственников: документы и нюансы оформления
  6. Возможная ответственность
  7. Главное о материнском капитале для покупки жилья
  8. Как использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий?
  9. Какие документы нужно собрать?
  10. Материнский капитал и право собственности
  11. Как оформляется ипотека с материнским капиталом? Подробные шаги и юридические тонкости сделки
  12. Получение сертификата
  13. Сертификат на руках: что дальше?
  14. Поиск квартиры и продавца
  15. Если подходящий объект найден
  16. Оформление сделки в ПФР
  17. На кого оформляется покупаемое жилье?
  18. Бесплатная помощь юриста
  19. Как купить квартиру на материнский капитал?
  20. Что нельзя покупать на материнский капитал
  21. Документы для покупки квартиры с помощью материнского капитала
  22. С чего начинается покупка квартиры
  23. Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала
  24. Существующая практика
  25. Возможные риски
  26. Резюме

Покупка жилья у родственников за материнский капитал: как оформить законно

Квартира по материнскому капиталу на кого оформляется

Считается, что покупка жилья на средства материнского капитала у родственников – это попытка обналичить выделяемые государством деньги. Однако такая потребность может возникнуть и у вполне добросовестных граждан. Запрещает ли закон покупать на материнский капитал квартиру или дом у родственников? Рассмотрим подробнее эту проблему и расскажем, как законно оформить сделку подобного рода.

Можно ли купить за маткапитал дом или квартиру у родственника

Фото Pexels

Порядок предоставления  мер господдержки в виде средств материнского капитала регламентируется ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В частности, в части 3 статьи 7 этого нормативного документа приводится перечень возможных вариантов направления МК, одним из которых ( п. 1) является улучшение жилищных условий.

А статья 10-я указанного закона детально устанавливает виды улучшения жилищных условий семей с детьми, на которые можно использовать маткапитал. Согласно закону допускается приобретение жилого помещения путем совершения любых гражданско-правовых сделок, если они не противоречат законодательству.

То есть, закон не содержит прямого запрета на покупку жилья у родственника за средства материнского капитала, но, есть ряд условий, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка была признана законной.

В законе описывается ряд условий, для проведения сделки купли/продажи жилья за средства материнского капитала. В том числе:

  • помещение должно быть жилым, не ветхим и не аварийным, иметь коммуникации;
  • недвижимость должна располагаться на территории РФ, причем купить жилье можно в любом регионе, не обязательна покупка по месту прописки;
  • в течение полугода после сделки или снятия обременения (в случае покупки в ипотеку), жилье должно быть оформлено в долевую собственность, доли выделяются соразмерно от стоимости жилья и вложенных за счет маткапитала средств;
  • стороны не имеют психических расстройств и являются дееспособными (и продавец, и покупатель).

Требований в отношении категории продавцов по таким сделкам в законе не содержится, а значит, Пенсионный фонд РФ не имеет оснований для отказа в перечислении МК если обнаружатся  родственные связи обладателя сертификата с продавцом недвижимости.

Какие еще условия необходимо соблюсти

Самое важное и первое — использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно только после того ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду ребенок, появление которого дало семье право на получение материнского капитала.

Обход этого условия – обращение в потребительские кооперативы и получение займов под маткапитал. Это вполне законно и пользуется своим спросом, однако за «услуг» кооператив обязательно возьмет свой процент, и чаще всего – не маленький.

Второй способ – покупка с отсрочкой платежа, когда часть средств вносится из собственного бюджета, а остаток прописывается в договоре и перечисляется Пенсионным Фондом после исполнения малышу трех лет.

При этом нужно, чтобы типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа был заполнен по всем правилам, иначе ПФР может отказать в перечислении средств впоследствии (право на маткапитал сохранится, просто деньги продавец не получит).

К слову, покупка с отсрочкой для сделки с родственниками – практически отличный вариант, ведь именно долгосрочность в этом случае – подтверждение серьезности намерений.

Еще одно условие – обязательное оформление приобретенного жилья в долевую собственность.

То есть в числе прочих документов покупатель обязан предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность всех членов семьи.

На выполнение обязательства относится шестимесячный срок, после этого ПФР вправе провести проверку, и если обязательство не будет соблюдено – завести уголовное дело на владельца сертификата на  маткапитал.

Из этого исходит следующая проблема: дети, косвенно вовлекаются в сделку, а по закону возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Под родственниками подразумеваются в этом случае:

  • непосредственно сами родители ребенка;
  • отчим или мачеха по отношению к ребенку;
  • усыновители по отношению к усыновленным детям;
  • дедушка или бабушка по отношению к внуку/внучке;
  • братья или сестры по отношению друг к другу, в том числе не полнородные, то есть имеющие родственную связь только по одному из родителей.

То есть, исходя из этого, получается следующее: продавцом может быть только такой родственник, который не находится в прямой связи с самим покупателем или его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала дом или квартиру у старшей совершеннолетней сестры ребенка, его бабушки и т.д.

Однако, и это условие вполне можно обойти: просто в качестве покупателя выступает лишь один из супругов. Сделка проводится следующим образом:

  • второй супруг пишет согласие на покупку дома за материнский капитал;
  • проводится сделка купли/продажи, в ходе которой супруг становится единоличным собственником жилья;
  • оформляется право собственности в Росреестре (сегодня это не обязательно делать самостоятельно, в нотариальной конторе также помогают зарегистрировать право на объект в Росреестре через систему межведомственного взаимодействия);
  • оформляется обязательство (также у нотариуса) о том, что покупатель обязуется выделить доли детям и – второму супругу в шестимесячный срок с момента перечисления средств Пенсионным Фондом РФ;
  • после этого покупатель с готовыми документами обращается в Пенсионный Фонд и пишет заявление на распоряжение средствами материнского капитала.

При этом получается, что в сделку дети не вовлечены, значит, она не может быть признана незаконной.

При покупке родителями с участием детей (то есть их непосредственном участии в сделке, когда покупателями выступает вся семья) — риск есть, ибо такая сделка априори недействительна.

И, обнаружить факт родства могут только  теоретически (Например, если не доброжелатели напишут в органы и т.п.). Но это потом, уже после сделки.

Сам ПФР подобные родственные связи не установит, просто потому что у ведомства нет таких полномочий.

Можно ли купить долю жилья у родственников за маткапитал

Закон не содержит однозначного ответа, можно ли приобретать на МК доли жилого дома или квартиры, однако косвенно ответ на этот вопрос в правовом акте сформулирован: объектом сделки купли-продажи может выступать только жилое помещение. Теперь смотрим определение понятия «жилое помещение» по Жилищному кодексу: жилым помещением является изолированное помещение, пригодное для проживания граждан.

Фото Pexels

То есть, непосредственно о долях – в законе речи нет, также как и прямого запрета на покупку доли. Однако, стоит обратить внимание на понятие «изолированное». То есть, фактически допускается приобретение доли, если ее размер предполагает возможность выделения в натуре изолированной части объекта недвижимости. Т.е.

на практике приобрести ½ однокомнатной квартиры не получится, поскольку половину комнаты изолировать невозможно. А вот с частными домами ситуация проще: здесь можно организовать отдельный вход практически для любой комнаты, и иногда – он даже есть, просто не оформлен.

Как показывает практика, при покупки доли достаточно указать, что приобретается изолированное помещение. К договору прикладывается план жилища, а в договоре прописываются – какие комнаты отходят покупателю в процессе сделки.

Если фактически дом на два хозяина, а по факту – это доли, то покупка половины тоже возможна: к договору прикладывается план строения и пояснение о том, что жилье имеет отдельный выход и изолировано от соседей.

Также возможна ситуация, когда один из родителей-обладателей МК является собственником доли в квартире, а собственник другой доли – бабушка или дедушка ребенка или другой родственник) .

В этом случае гражданин имеет полное право приобрести долю (например, комнату) в квартире или доме, при условии, что после сделки они станут единственными владельцами недвижимости (или, как минимум, приобретаемую долю можно выделить в натуре, например, в качестве отдельной комнаты).

Кроме того, долю у родственников можно купить на материнский капитал, даже если семья и до этого жила в квартире, которую покупает. После приобретения родители и дети становятся полноправными собственниками, таким образом, получается — жилищные условия семьи улучшаются, поэтому основное условие покупки жилья за МК – выполняется.

Покупка квартиры или дома у родственников: документы и нюансы оформления

Процедура оформления сделки по покупке недвижимости за материнский капитал у родственников, в том числе близких —  не имеет никаких различий с обычной сделкой купли/продажи. Процедура реализуется по общим правилам и предполагает заключение договора и последующее обращение в территориальный орган ПФ РФ.

Чтобы приобрести жилье (или же долю) у родственников на материнский капитал, необходимо:

  1. Составить правильный и полный договор купли/продажи (рекомендательно – обращение к юристам). В условиях договора прописывается, что часть цены (или полная цена) будет оплачена за счет маткапитала. Передача собственных средств подтверждается распиской. Заключить сделку у нотариуса.
  2. Следующий шаг — подписать акт приема-передачи недвижимости.
  3. Оформить право собственности на купленное жилье в Росреестре. При этом покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на приобретенную квартиру (дом, долю).
  4. Подать в Пенсионный фонд заявление о распоряжении средствами материнского капитала вместе с требуемыми документами.

Для обращения в ПФР необходимы следующие документы:

  • заявление о распоряжении средствами МСК, цель расходования средств —  «улучшение жилищных условий», а именно – покупка определенного жилого объекта;
  • сертификат, дающий право на получение МСК (необходим оригинал);
  • паспорт владельца сертификата;
  • СНИЛС владельца сертификата;
  • свидетельство о браке с супругом (или свидетельство о разводе);
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • судебные решения об усыновлении (если в составе семьи есть усыновленные дети;
  • договор купли-продажи квартиры;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру (на имя покупателя);
  • кадастровый и технический паспорт на квартиру;
  • нотариально заверенное обязательство об оформлении жилья в долевую собственность;
  • реквизиты расчетного счета продавца, на который должны быть переведены средства в случае одобрения заявления сотрудниками ПФР.

Возможная ответственность

После сделки и перевода средств продавцу, сотрудники ПФР могут в течение некоторого времени следить за судьбой проданного жилья, например, проверить, действительно ли все члены семьи были внесены в список дольщиков, и действительно ли семья проживает в купленной недвижимости (к слову, проживание – не обязательное условие). Если выяснится, что отчуждение оказалось фиктивным, а его целью было обналичивание и получение «на руки» средств маткапитала, материалы дела передадут в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества .

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Квартира по материнскому капиталу на кого оформляется

Право получить материнский капитал имеют женщины, родившие или усыновившие второго ребенка, а также третьего и последующих детей начиная с 1 января 2007 года. Маткапитал выдается и мужчине, если он единственный усыновитель второго ребенка. При этом и женщина, и мужчина должны подтвердить, что ранее не пользовались дополнительной господдержкой.

Размер маткапитала в 2017 году составляет 453 026 рублей.

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Как использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий?

Материнский капитал не выдается наличными. Эти средства Пенсионный фонд перечисляет на основании договора купли-продажи квартиры продавцу недвижимости либо банку, который выдает кредит на покупку недвижимости.

Существует несколько вариантов, как использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий.

1. С помощью маткапитала можно купить или построить жилье, в том числе с участием в жилищном кооперативе.

2. Маткапитал можно потратить на возведение или реконструкцию дома ― правда, при этом вы должны обойтись без подрядной организации.

Если семья строит дом самостоятельно, то средства государственной поддержки в виде материнского капитала перечисляются в следующем порядке:

  • на начальном этапе строительства — 50% суммы;
  • не ранее чем через полгода после первого перечисления средств — оставшиеся 50%.

3. Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки или погасить часть долга за жилье перед банком. Есть одно но: банк может не принять средства материнского капитала, если заемщик просрочил платеж и хочет таким образом погасить пени и штрафы.

Использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса или процентов по ипотеке можно сразу после получения сертификата, в остальных случаях родители должны дождаться, когда ребенку исполнится три года.

Можно ли купить квартиру за маткапитал, если ребенку нет 3 лет?

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

Какие документы нужно собрать?

Заявление о выдаче сертификата на материнский капитал подают в отделение Пенсионного фонда по месту жительства. Необходимые документы: паспорт и свидетельство о рождении заявителя, свидетельство о рождении детей, свидетельство о заключении брака, СНИЛС заявителя и детей.

Базовый список документов для получения сертификата следующий:

  • заявление;
  • паспорт гражданина РФ;
  • свидетельства о рождении всех детей (для усыновленных — свидетельства об усыновлении);
  • документы, подтверждающие российское гражданство ребенка (детей), рожденного или усыновленного после 1 января 2007 года: свидетельство о рождении, в котором указано гражданство его родителей либо стоит штамп паспортно-визовой службы о гражданстве ребенка, вкладыш в свидетельство о рождении ребенка, если его получили до 7 февраля 2007 года;
  • документы, удостоверяющие личность, место жительства и полномочия законного представителя или доверенного лица.

Сроки для обращения в ПРФ не ограничены. Решение о выдаче сертификата принимается в течение месяца.

Материнский капитал не облагается НДФЛ.

Для того чтобы использовать материанский капитал, в Пенсионный фонд нужно подать заявление о распоряжении материнским капиталом вместе с другими документами (сертификатом, СНИЛС, паспортом и т. д.).

Общий пакет документов такой:

  • письменное заявление гражданина, получившего сертификат, о распоряжении средствами (частью средств) МСК. Бланк заявления можно получить в территориальном органе Пенсионного фонда России или скачать на сайте ПФР;
  • сертификат на материнский (семейный) капитал или его дубликат;
  • документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) лица, получившего сертификат;
  • страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
  • свидетельство о браке.

Также нужно подготовить обязательство по оформлению квартиры или дома в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей.

Набор остальных документов зависит от того, на что вы планируете направить средства маткапитала. Например, если вы собираетесь купить квартиру в новостройке по ДДУ, понадобятся

  • копия договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
  • документ, содержащий сведения о сумме, внесенной в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, и об оставшейся неуплаченной сумме по договору.

Полные перечни документов можно найти на сайте Пенсионного фонда. Перечисление средств на счет получателя происходит в течение 40 дней с момента подачи документов.

Материнский капитал и право собственности

Если материнский капитал направляется на улучшение жилищных условий, то есть покупку или строительство жилья с привлечением ипотеки или без нее, то это жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и ребенка с определением размера долей по соглашению. Закон не прописывает, какой именно долей должен обладать ребенок.

Однако, если вы захотите продать эту квартиру или дом, вы будете обязаны получить разрешение от органов опеки и попечительства. Для того нужно соблюсти одно из трех условий.

Первое: при продаже квартиры одновременно оформить на ребенка долю в новой квартире. Второе: выделить долю ребенку в другой квартире (например, у родственников).

Третий, очень редкий вариант: положить на счет в банке сумму, покрывающую долю ребенка в квартире, которую вы продаете.

Не пропустите:

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как оформляется ипотека с материнским капиталом? Подробные шаги и юридические тонкости сделки

Квартира по материнскому капиталу на кого оформляется

Сейчас многие семьи имеют на руках сертификат на материнский капитал и желают использовать его для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита.

Государство допускает распоряжение средствами таким методом по достижению ребенком 3-х лет. Речь о ребенке, рождение которого и вызвало право на получение субсидии.

Ипотека с материнским капиталом возможна в любом банке, который предоставляет гражданам ипотечные кредиты.

к оглавлению ↑

Получение сертификата

Получить сам сертификат можно в любое время, не обязательно бежать за его выдачей сразу после рождения ребенка. Оформление сертификата происходит в Пенсионном Фонде РФ. При этом женщина может обратиться в любом ПФР на территории страны, не обязательно по адресу своей прописки.

Если вы планируете приобрести квартиру с применением средств капитала, обращайтесь за сертификатом в ПФР заблаговременно, потому что на его выдачу уходит около месяца. Пакет необходимых документов указывается на сайте Пенсионного Фонда.

Скачать бланк заявления о выдаче государственного сертификата на материнский капитал (.doc)

к оглавлению ↑

Сертификат на руках: что дальше?

Далее оформляется непосредственно ипотека под материнский капитал. Точнее, сам жилищный займ будет самым обычным, просто часть средств продавец получит в виде перечисления из ПФР суммы материнского капитала после совершения сделки.

Если вы уже получили сертификат, и ребенку исполнилось три года, можете начинать оформление с выбора банка и кредитной программы. Здесь все стандартно. Вы ищите банк, сравнивая предложения разных учреждений. Если вы выбрали жилищный заем, собираете пакет документов на выдачу кредита, прикладывая к нему сертификат на материнский капитал.

Сумму капитала можно использовать в качестве увеличения максимально возможной одобренной банком суммы или с целью уменьшения суммы кредита. Очень редко банки разрешают применить средства субсидии для первого взноса.

к оглавлению ↑

Поиск квартиры и продавца

Если ипотека с использованием материнского капитала предварительно одобрена банком, то можно приступать к поиску подходящего жилья. Использование сертификата предполагает, что это должно быть жилое помещение: квартира, дом. Если это дом, то его статус обязательно должен быть жилым. Дачи и земли на материнский капитал приобрести нельзя.

При поисках квартиры стоит учитывать и то, что она должна соответствовать требованиям банка, потому что купленное в итоге имущество будет оформлено в качестве залога.

Выбирая жилье, обязательно говорите продавцу, что желаете купить квартиру в ипотеку с применением материнского капитала.

Дело в том, что не все хотят продавать квартиру по такой сделке, потому что она затягивается. Продавцу необходимо будет ждать перечисления средств из ПФР в течение 2-х месяцев.

То есть от банка он получит деньги сразу, а часть средств, которые обеспечивает материнский капитал, придут ему позже.

к оглавлению ↑

Если подходящий объект найден

Проводится стандартная для ипотеки оценка покупаемого помещения, определяется итоговая сумма кредита. Также продавец приносит в банк требуемые документы на объект, чтобы кредитор смог проверить юридическую чистоту сделки. Если объект устроит банк, то сделка будет подходить к завершению.

Будет составлен кредитный договор, закладная на квартиру/дом, будет совершено внесение первоначального взноса. Продавец предоставляет банку реквизиты своего расчетного счета, на них будут переведены средства за квартиру. Получается, что сначала продавец получит часть стоимости объекта от банка, а затем будет ожидать поступление денег из ПФР, они придут по истечении трех месяцев.

к оглавлению ↑

Оформление сделки в ПФР

После заключения сделки в банке продавец и покупатель идут регистрировать сделку в Росреестре. Примерно через 1-2 недели покупатели получат свидетельства на собственность. После этого требуется совершить заключительный этап — зарегистрировать сделку в ПФР, чтобы продавец получил деньги.

С пакетом необходимых документов женщина, которая и получала сертификат, направляется в ПФР. Стандартно посещается тот отдел, который и выдал сертификат.

Но завершить сделку можно и в любом другом отделе в любом городе РФ.

Тогда, чтобы квартира в ипотеку с материнским капиталом была оформлена до конца, необходимо обратиться в начальный ПФР и взять там справку о размере материнского капитала. После этого оформить сделку можно где угодно.

К пакету документов прикладываются и реквизиты счета продавца. ПФР проверяет пакет документов и саму сделку на законность (именно на это и тратится два месяца). Если с документами все нормально, в положенный срок продавец жилья получает на свой счет деньги в размере установленного на текущий год капитала.

к оглавлению ↑

На кого оформляется покупаемое жилье?

По закону, хоть сертификат получает стандартно женщина на рожденного второго или последующего ребенка, но сертификат этот семейный, а не персональный. Право на субсидию получает вся семья.

Так как использовать материнский капитал на ипотеку может только семья в целом, то и оформление жилья обязательно проводится на всех.

Каждый взрослый член семьи ребенок получают на свое имя свидетельство о собственности. Это актуально, если есть факт зарегистрированного брака.

Если женщина является матерью одиночкой или состоит в гражданском браке, то квартира оформляется только на нее и всех ее детей.

Ирина Русанова

к оглавлению ↑

Бесплатная помощь юриста

Как купить квартиру на материнский капитал?

Квартира по материнскому капиталу на кого оформляется

В семье появился второй или третий ребенок? В квартире стало тесно? Расширить жилплощадь поможет материнский капитал – материальная помощь государства за рождение детей в российских семьях.

Программа стимулирования рождаемости действует с 2007 года. После появления малыша семье дается сертификат, равный 453 000 рублей. Покупка квартиры не единственный вариант применения материнского капитала.

Однако реализовать его можно лишь на строго оговоренные цели, среди которых:

  • обучение детей;
  • формирование пенсии родителей;
  • улучшение жилищных условий.

Попытки воспользоваться предоставленными средствами по-иному расцениваются как мошенничество. Сумма предоставляется внушительная, поэтому спросят с нарушителя строго. Да и растрата денег, выданных для обеспечения будущего детей, выглядит нелепо.

Чтобы не вводить граждан в искушение применить средства недозволенным образом, обналичивание сертификата запрещено.

Приобретая жилье, его используют несколькими способами:

  • вносят первоначальный взнос по оформленному в банке ипотечному кредиту;
  • погашают заем, взятый на приобретение жилплощади;
  • оплачивают участие в жилищно-строительном кооперативе.

Также с помощью материнского сертификата полностью или частично оплачивают долевое строительство. Перечисленные способы его реализации — целевое назначение. Они абсолютно законны.

Что нельзя покупать на материнский капитал

Запрещено любое нецелевое использование. Встречаются и ограничения в улучшении жилищных условий.

Нельзя c помощью материнского капитала:

  • отремонтировать квартиру;
  • купить материалы для строительства жилых объектов;
  • заплатить за потребительский кредит;
  • погасить долг за жилищно-коммунальные услуги;
  • приобрести автомобиль.

Список доступных законных действий с материнским капиталом пересматривается. Возможно, в ближайшее время его расширят.

Документы для покупки квартиры с помощью материнского капитала

Чтобы приобрести жилплощадь с использованием мер государственной помощи одного сертификата мало. В дополнение к нему нужно предоставить комплект документов.

В него входят:

  • написанное одним из родителей заявление;
  • паспорт Российской Федерации;
  • документы на рождение ребенка;
  • полученный в Пенсионном фонде сертификат материнского капитала;
  • договор, заключенный покупателем жилья с кредитной организацией;
  • документы, обозначающие задолженность гражданина перед кредитором;
  • бумаги, свидетельствующие о получении жилья в собственность;
  • правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру.

При покупке жилья за материнский капитал придется посетить нотариуса. У него нужно заверить обязательство о выделении долей в приобретаемой квартире всем членам семьи, включая детей.

С чего начинается покупка квартиры

Даже когда семье хватает собственных средств, нельзя не воспользоваться предоставленной государством льготой. Для запуска процесса приобретения необходимо получить материнский капитал.

Выдается он в Пенсионном фонде России. Его филиалы рассредоточены по всей стране, включая самые отдаленные регионы. Для получения родители пишут соответствующее заявление в ближайшем к месту проживания отделении.

После рассмотрения заявления работники фонда уведомят обратившегося о вынесенном решении. В случае получения положительного ответа материнский капитал в полном объеме вручат заявителю. Однако наличности он не получит. Дадут сертификат, гарантирующий владельцу передачу в использование государственных денег.

После предъявления сертификата и пакета сопутствующих документов на счета кредитора, заключившего ипотечный договор, в безналичной форме переводится оговоренная законом сумма. Существуют организации, обналичивающие выданные Пенсионным фондом сертификаты. Идти по такому пути опасно. Любая деятельность подобного рода считается незаконной.

Из разрешенных условий реализации материнского капитала очевидно — купить понравившуюся квартиру получится лишь при заключении жилищного кредитного договора. Нужно выбрать банк не только с наилучшими условиями, но и работающий с сертификатами на рождение детей.

Существую и варианты. Можно оформить жилищный кредит, а недостающую сумму оплатить из выданных государством средств. Разрешено с помощью материнского сертификата погашать задолженность по ранее взятым ипотечным займам, выданным на приобретение частного дома или собственной квартиры.

Применение материнского капитала в качестве первоначального взноса за жилье осложнено. Покупая с помощью сертификата, предоставляют еще и документы на квартиру. Когда они отсутствуют, приобрести жилую недвижимость невозможно.

Наиболее востребованным действием граждан, получившим сертификаты, является оформление ипотечных займов или погашение долгов по взятым ранее. Ввиду отсутствия документов на приобретаемую жилплощадь придется оплатить первоначальный взнос самостоятельно. Однако это не проблема. Все равно у покупателя имеются деньги, ведь материнский капитал покрывает только часть стоимости жилья.

Далее оформляются документы на жилплощадь. Весь собранный пакет передается в Пенсионный фонд на рассмотрение. Важно грамотно выбрать банк-кредитор, с которым придется сотрудничать продолжительное время, так как ипотечные займы выдаются на срок до 30 лет.

При поиске выгодно предложения учитывают перечисленные ниже факторы:

  • не каждое кредитное учреждение, работающее на рынке ипотечного кредитования, предоставляет займы, погашаемые сертификатами за рождение детей;
  • условия инвесторов порой сильно отличаются, как и требования к заемщику, поэтому требуется продолжительное время для поиска.

Это несколько усложняет дело. Однако лучше затратить время, силы и нервы, но сэкономить, заключив выгодный договор.

Квартира – вещь дорогая. Здесь и 1% много весит. Выбирая кредитора, обязательно обращают внимание на возможность расчета в безналичной форме.

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала

Квартира по материнскому капиталу на кого оформляется

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий – на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил.

И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно.

Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: “Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети”, – утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании “Домус финанс” .

Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем.

Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей.

“Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений”, – сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: “Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем”, – рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки – через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это.

Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги.

Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления “материнских” денег.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому “данное условие чаще не выполняется, чем выполняется”, уверяет Мария Полякова (АИЖК).

Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем – в случае перепродажи жилья – столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

“Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной”, – уверяет Павел Лепиш (“Домус финанс”).

Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. “Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства”, – сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. “Причем сроки исковой давности для взрослых – 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. – От ред.

), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, – 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия”, – рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании “РЕЛАЙТ-Недвижимость” .

Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. “Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец – деньги. – От ред.).

Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше”, – рассуждает Павел Лепиш (“Домус финанс”).

Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, – предупредить такую ситуацию. “Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения”, – советует Мария Полякова (АИЖК).

“Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал.

И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала”, – объясняет Павел Лепиш (“Домус финанс”). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит.

Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет.

Поэтому этот факт лучше проверить: “Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ – справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям”, – говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

“В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств”, – подводит итог Ирина Кажикина (“РЕЛАЙТ-Недвижимость”).

Резюме

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются “материнские” средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е.

нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья.

Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

О ваших правах от прокурора
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: