Смена стороны в договоре в аренды

Замена стороны в договоре

Смена стороны в договоре в аренды

Соглашение о замене стороны в договоре — это документ, письменная договоренность о выходе участника из сделки и передаче его прав и обязанностей лицу, ранее в сделке не участвовавшему.

Зачастую в практике возникает потребность изменения участников сделки после ее заключения. Возможны ситуации, когда арендодатель желает «перевести» сделку на нового арендатора. Или, к примеру, новый собственник объекта теплоснабжения желает получить статус абонента по существующему договору теплоснабжения с прежним владельцем.

Институт такой передачи закреплен в гражданском законодательстве. В соответствии с законом, к одновременной передаче всех прав и обязанностей по договору применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Форма заключения такого соглашения — идентична форме первоначальной сделки. В целях упрощения документооборота в организации, его оптимально оформить в форме трехстороннего документа с прежними участниками и новым контрагентом.

Стоит учесть, что решение об изменении участников сделки подлежит оценке на предмет его размера. В случае крупной сделки решает, можно ли заменить сторону в договоре, общее собрание участников общества.

Ограничения

Существуют и ограничения, препятствующие смене участников сделки. К примеру, необходимо согласие кредитора на перевод обязанностей к новому должнику. Отсутствие такого согласия делает ничтожным заключенное соглашение в части перевода долга. Также недопустима замена лица в обязательствах, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Вышесказанное представляет собой азбуку гражданского права и выглядит очевидным. Но на практике возникает ряд вопросов, связанных с переоформлением договора на новое лицо.

Практика

Договоры, по общему правилу, предполагаются возмездными. В связи с этим в практике возник вопрос: должна ли замена стороны соответствовать таким характеристикам?

Отсутствие условия о цене передаваемых прав и обязанностей само по себе не является основанием для признания данного соглашения недействительной сделкой. Кроме того, одновременная передача прав и обязанностей уже сама по себе свидетельствует о его возмездности.

Но иногда суды указывают на необходимость оценки всех фактических обстоятельств с целью определения возмездности отношений.

Рассмотрим один из частных примеров с перенаймом в рамках договора аренды.

Арендатор желает выйти из арендных отношений с переводом всех прав и обязанностей на новое лицо.

Если первоначальный арендатор в банкротстве, то конкурсный управляющий вправе расценить перенаем как способ вывести из конкурсной массы должника право аренды как ценный актив.

Это дает конкурсному управляющему возможность оспаривать передачу договора. Как видим, банкротство арендатора как потенциально конфликтное положение подсвечивает наиболее уязвимые грани данной конструкции.

В таком случае суды исследуют вопрос о возмездности получения новым контрагентом права аренды.

Учитывая риски при заключении соглашения о замене стороны, назначается судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости права аренды.

Судами делается вывод, что если использование арендуемого имущества направлено на извлечение прибыли, то перенаем нельзя осуществить без взимания с нового арендатора дополнительной платы за вступление в отношения с арендодателем.

Таким образом, надлежит объективно оценивать коммерческую ценность сделки для всех сторон обязательства, принимать во внимание реальные экономические мотивы ее совершения и риски возможной несостоятельности контрагента.

Правила оформления

Документ, как правило, составляет тот участник, который заинтересован в замене, в той форме, в которой составлен первоначальный документ. Состав документа стандартный:

  1. Вводная часть (преамбула).
  2. Основная часть.
  3. Реквизиты участников.

В вводную часть включают информацию об участниках соглашения, дату и место заключения.

В основной части характеризуется предмет соглашения, уточняются передаваемые права и обязанности. Также указываются условия их передачи, ответственность за нарушение обязательств, срок вступления в силу.

Образец

Соглашение о перемене лица в обязательствепо договору № ________ от ________________
г. ______________________________________ г.

___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в ___________________, действующего на основании ___________________, с одной стороны, ___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с другой стороны, и ___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с третьей стороны, совместно именуемые Стороны, а каждая в отдельности – «Сторона», заключили настоящее соглашение о замене стороны (далее – Соглашение) к Договору о нижеследующем:

  1. По настоящему Соглашению ___________________ передает, а ___________________ принимает обязательства по заключенному между ___________________ и ___________________ договору № ___________________ (далее — Договор).
  2. ___________________ по настоящему соглашению передаются все права и обязанности, предусмотренные Договором.
  3. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего соглашения неисполненные денежные обязательства между ___________________ и ___________________ ___________________.
  4. Права и обязанности ___________________ по Договору переходят к ___________________ с даты подписания настоящего Соглашения всеми Сторонами.
  5. Подписание настоящего Соглашения влечет за внесение следующих изменений в условия Договора:
    1. ___________________
    2. ___________________
  6. ___________________ в срок не более 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего Соглашения обязан передать ___________________ подлинные экземпляры: Договора, дополнительных соглашений, приложений, других документов, являющихся неотъемлемой частью Договора, и иные документы, подтверждающие выполнение условий договора, а также сообщить всю информацию, необходимую для исполнения ___________________ обязательств по Договору.
  7. ___________________ подтверждает, что не возражает против замены Стороны по Договору.
  8. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента выполнения сторонами всех обязательств.
  9. Настоящее Соглашение составлено в трех идентичных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
  10. Реквизиты и подписи Сторон:
_________________________________________________________
___________________Адрес местонахождения:___________________ Тел./Факс: ___________________Банковские реквизиты:ИНН ___________________КПП ___________________ ОКТМО ___________________р/с ___________________в ПАО «___________________»к/с ___________________БИК ________________________________ / ___________/___________________Адрес местонахождения:___________________ Тел./Факс: ___________________Банковские реквизиты:ИНН ___________________КПП ___________________ ОКТМО __________________р/с ___________________в ПАО «___________________»к/с ___________________БИК ________________________________ / ___________/___________________Адрес местонахождения:___________________ Тел./Факс: ___________________Банковские реквизиты:ИНН ___________________КПП ___________________ ОКТМО __________________р/с ___________________в ПАО «___________________»к/с ___________________БИК ________________________________ / ___________/

Так выглядит правильно оформленный документ:

Автор — Мария Крюкова, юрист практики разрешения споров Rightmark Group

Смена стороны в договоре в аренды

Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него.

Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать (п. 2 ст.

308 Гражданского кодекса РФ).

Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве (как в рамках договора уступки права или цессии), а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).

С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

Зачастую в качестве основы для него используется образец договора перемены лиц в обязательстве, но он обычно нуждается в большой доработке, т. к. с его помощью оформляется переход только конкретных прав и обязательств.

Соглашение о перемене лиц в обязательстве

Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Отдельных требований к структуре договора или соглашения о замене стороны в обязательстве закон не содержит, поэтому необходимо опираться на общие требования к составлению договоров.

Предметом договора в такой ситуации будет указание на то, какое обязательство передается. Также нужно указать реквизиты первоначального соглашения (решение АС г. Москвы от 28.08.2015 по делу № А40-79001/15).

Найти образец договора замены стороны в обязательстве и более подробно узнать о тонкостях его составления можно из других наших статей, например Договор переуступки права требования – образец.

Итак, соглашение о смене стороны в договоре должно включать положения о переходе всего комплекса прав и обязанностей от выбывающего участника к новому, его заменяющему. Такое соглашение и договор замены стороны в обязательстве — это документы, порождающие различные правовые последствия. В 2-м случае речь идет о договоре цессии или перевода долга.

Аренда земельного участка: изменение сторон в договоре

Любимов Сергей, юрист компании EY Law.

В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества. Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки.

Цель настоящей статьи — обратить внимание лиц, арендующих земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, на некоторые вопросы, связанные с передачей их прав и обязанностей по таким договорам аренды третьим лицам.

Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды (поднайм), так как на практике землепользователи часто не различают эти две абсолютно разные юридические конструкции.

В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.

В случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды.

Положения договора субаренды могут значительно отличаться от положений основного договора аренды, например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора, и условия о целевом назначении земельного участка.

Рассмотрим ситуацию, когда собственник здания (строения, сооружения) является арендатором земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности), расположенного под этим зданием и необходимого для его использования. При продаже здания в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ возникает необходимость в переоформлении прав аренды на указанный земельный участок.

Казалось, нет ничего проще — совершается цессия, то есть замена арендатора в существующем договоре аренды на нового собственника здания, но на практике такая уступка прав и обязанностей вызывает массу трудностей.

При оформлении передачи новому арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, арендатору земли следует обратить внимание на следующее:

  1. порядок согласования передачи прав и обязанностей с собственником земли;
  2. момент перехода прав и обязанностей;
  3. возмездность передачи прав и обязанностей.

Возмездность передачи прав и обязанностей

Соглашение о передаче прав и обязанностей по сути является уступкой прав и переводом долга по смыслу главы 24 Гражданского кодекса РФ.

И хотя указанная глава не содержит каких-либо ограничений относительно невозможности безвозмездной уступки права или перевода долга, в судебной практике обе указанные сделки считаются возмездными и, соответственно, соглашение о передаче прав и обязанностей также является возмездной сделкой.

Однако первоначальный арендатор в части, касающейся уступки прав, является «кредитором», а в части перевода долга — «должником», соответственно и оплата за уступку прав должна быть произведена новым арендатором изначальному арендатору, а за перевод долга, наоборот, первоначальным арендатором новому арендатору.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет неравноценной, стороны соглашения производят зачет встречных однородных требований в части цены таких прав и обязанностей, а оставшаяся сумма уплачивается стороной в качестве оплаты цены прав или обязанностей, размер которой был, разумеется, больше.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет признана сторонами соглашения равнозначной, то отпадает необходимость в уплате сторонами каких-либо денежных сумм по соглашению. Несмотря на это, на практике некоторые государственные учреждения (например, Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г.

Москвы) при осуществлении регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей требуют, чтобы в соглашении о передаче прав и обязанностей в любом случае была указана какая-либо денежная сумма. При этом однозначно ответить на вопрос, кто кому должен оплатить эту сумму (старый арендатор новому или наоборот), учреждение юстиции затрудняется.

На практике арендаторы указывают в соглашении какую-то несущественную денежную сумму для того, чтобы не терять время при осуществлении государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

Иные вопросы, связанные с передачей прав и обязанностей

При осуществлении передачи прав и обязанностей новый арендатор обязан уведомить о такой передаче собственника земельного участка (соответствующий орган, представляющий интересы собственника).

Из смысла уже упомянутого выше п. 9 ст.

22 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, когда такое уведомление должно быть направлено, а именно: до или после заключения соглашения о передаче прав и обязанностей.

Придерживаясь той точки зрения, что собственник земельного участка, являясь арендодателем, естественно, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли, такое уведомление должно быть направлено собственнику незамедлительно после момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей.

Тем не менее во избежание возникновения каких-либо потенциальных разногласий с собственником земли, уведомление целесообразно направлять как до, так и после даты государственной регистрации соглашения.

Формально, собственник земельного участка, приняв уведомление после государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен рассчитать сумму арендной платы за пользование землей прежним арендатором за срок до даты осуществления государственной регистрации и выставить ему счет на оплату, а в дальнейшем выставлять счета новому арендатору.

Несмотря на вышеуказанное обстоятельство, некоторые органы, представляющие собственника земельного участка (например, Московский Земельный Комитет), настаивают на оформлении дополнительного трехстороннего соглашения между ними, старым арендатором и новым арендатором.

С точки зрения российского законодательства в оформлении такого соглашения при наличии зарегистрированного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, нет необходимости.

С этим документом часто просматривают:

Арендодатель обязуется передать Арендатору в пользование по настоящему договору все оборудование, мебель, телефонные линии, телефонные аппараты и иное имущество, установленное и находящееся в помещении.

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в помещении, приводится в Приложении 2 к настоящему договору.

Участник сделки, первоначально заключивший соглашение об аренде, продолжает оставаться участником правоотношений, так как несет ответственность за соблюдение условий первичного договора наряду с арендодателем.

Предприниматель без образования юридического лица (фамилия), внесен в реестр _ за № _, паспорт серии _, проживающий по адресу: Московская обл., г. Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.

Важно Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением.

Пошаговая инструкция по заключению соглашения об уступке

Ресурс призван помогать в составлении договоров и любых других документов. Стараемся размещать только актуальные шаблоны и бланки. Если сайт оказал вам помощь, отблагодарите его: поделитесь ссылкой с любой интернет аудиторией. При возникновении вопросов, а также предложений, просьба пользоваться обратной связью.

Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем предусмотренного ст. 22 ЗК РФ договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.

Долгопрудный, _____, 12, кадастровый номер (номер) , площадью ___, именуемого в дальнейшем «земельный участок» (далее по тексту – «основной договор»).

По основному договору Сторона-1 будет именоваться Цедент, а Сторона-2 — Цессионарий.

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

Если сторонами сделки являются граждане, то проводить аукцион не нужно. Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Бесплатная консультация юриста

Перемене лиц в обязательстве посвящены положения главы 24 ГК РФ, которые определяют общие положения и правила, регулирующие определенные отношения сторон по перемене лиц в обязательстве.

В действующем Гражданском кодексе РФ перемена лиц в обязательстве может происходить следующими способами: — уступка права требования; Особенностью всех отношений, связанных с переменой лиц в обязательстве является определение конкретного порядка изменения субъектов гражданско-правового обязательства.

Замена стороны в договоре аренды

Под индивидуальное жилищное строительство. Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.

Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.

Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.

Помещение должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении 1 к настоящему договору, и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках.

Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.

Если арендатор, несмотря на уведомления о смене собственника, больше двух раз подряд перечислит арендную плату прежнему арендодателю, то новый владелец недвижимости может не только потребовать оплату повторно с процентами, но и выселить арендатора из занимаемого помещения (потребовать досрочного расторжения договора). Такое право ему предоставляет статья 619 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.05 по делу № А56-7723/04).

Даже выиграв аукцион, новый арендатор помещения не может пользоваться им в полном размере, если он не получит письменного соглашения с владельцем помещения.

Сторона-2 в течение срока, указанного п. 1.2 настоящего договора, направляет Стороне -1 предложение заключить основной договор.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон Статьи, комментарии, ответы на вопросы . Замена стороны в договоре аренды Путеводитель по налогам.

Практическое пособие по НДС Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется.

Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года.

Арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору Арендатору помещение общей полезной площадью ______ кв.метров, расположенное по адресу ____________________, для ____________________, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное помещение. Характеристика помещения, предоставляемого Арендодателем, приведена в Приложении 1 к настоящему договору.

Соглашение о перемене лиц в договоре аренды образец

ООО «______________________», именуемое в дальнейшем ИСПОЛНИТЕЛЬ, в лице Генерального директора _______________________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, и ЗАО «__________________________», именуемое в дальнейшем ПОДРЯДЧИК, в лице Генерального директора _____________________________, действующего на основании Устава, с третьей стороны, именуемые вместе и по отдельности Стороны/Сторона, заключили настоящее дополнительное соглашение (далее – Соглашение) к Договору No___________ от «___» ________20__г.

Арендодатель в ________ срок после подписания настоящего договора обеспечивает выдачу Арендатору ордера на помещение, указанное в п.1.1 настоящего договора и в тот же срок передает Арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителем Арендодателя и Арендатора.

Ее необходимость возникает, если арендатор не может по тем или иным причинам проводить ежемесячный расчет по договору с арендодателем, либо больше не нуждается в объекте недвижимости.

Законодательная база Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.

Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право: Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для .

Читайте так же:  Трудовой договор на полставки

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение аренд-ных платежей с момента перехода к нему права собственности.

Приемлемым вариантом в таком случае выступает переуступка прав. Далее расскажем о порядке оформления сделки и нюансах при замене стороны в договоре аренды.

За уступаемое право по договору аренды Сторона-2 обязуется выплатить Стороне-1 денежные средства в размере ______________________ (_______________________).

Энциклопедия решений. Изменение сторон в договоре аренды

Изменение сторон в договоре аренды

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 1 ст.

617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).

Положение п. 1 ст. 617 ГК РФ не распространяется на договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в отношении которого стороны хотя и достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли договорные обязательства, но который не был зарегистрирован в установленном порядке (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

ВС: смена арендатора публичного земельного участка не меняет условия договора

Смена стороны в договоре в аренды

Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-23916 по делу А33-23998/2018, в котором разобрался в том, как смена арендатора влияет на условия договора.

Спор из-за аренды земельного участка

ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Данные объекты расположены на публичном земельном участке, предоставленном ГЭС по договору аренды от 6 декабря 2002 г. сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего гидроэлектростанции права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

15 апреля 2015 г. ООО «Скала» приобрело по договору купли-продажи у Богучанской ГЭС в собственность объекты незавершенного строительства. Право собственности на них было зарегистрировано 20 августа 2015 г. В связи с этим 2 сентября 2015 г.

общество обратилось в администрацию г. Кодинска Красноярского края с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Однако 16 ноября 2015 г.

администрация заключила с обществом договор аренды лишь до 20 августа 2018 г.

После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10 февраля 2016 г. за обществом было зарегистрировано право собственности на расположенный на земельном участке склад.

В связи с завершением строительства других складов администрация также выдала разрешения на ввод их в эксплуатацию. Кроме того, 25 мая 2017 г.

обществу было выдано разрешение для завершения строительства склада оптово-розничной торговли на срок до 25 ноября того же года.

13 июля 2018 г. «Скала» обратилась в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на основании подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса сроком на три года без проведения торгов.

Отказывая, администрация сослалась на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, и поэтому не имеется оснований для предоставления обществу участка в аренду в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Администрация также указала, что общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

ООО «Скала» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направления проекта договора обществу.

8 апреля 2019 г. суд, сославшись на ст. 198, 200, 201 АПК РФ, ст. 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, указал, что в связи с приобретением обществом по договору купли-продажи от 15 апреля 2015 г.

в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, администрация заключила с ним договор аренды на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ сроком до 20 августа 2018 г.

, то есть для завершения строительства объектов.

Заключив договор после 1 марта 2015 г., отметил суд, общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов, иных оснований, предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения договора аренды без проведения торгов.

Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

Не согласившись с этими решениями, «Скала» обратилась в Верховный Суд.

Что сказал Верховный Суд

Высшая инстанция указала, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст.

552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило, заметил Суд, применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Он сослался на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г.

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция, указал Верховный Суд, применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. № 82/09).

ВС отметил, что в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). «По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка», – заключил Верховный Суд.

Таким образом, посчитал он, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – Богучанской ГЭС, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Высшая инстанция заметила, что заявитель в судах всех инстанций приводил доводы о том, что в связи с приобретением объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу ст. 552 ГК РФ и ст.

35 ЗК РФ к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., поэтому в заявлении от 2 сентября 2015 г.

«Скала» просила администрацию оформить с ней как с покупателем объектов недвижимости право аренды на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды от 6 декабря 2002 г., заключенном с Богучанской ГЭС на 49 лет.

«В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства», – посчитал Верховный Суд.

В этом случае, добавил он, не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Высшая инстанция указала, что суды необоснованно отклонили доводы общества и неправомерно посчитали, что, поскольку в подписанном администрацией и «Скалой» договоре указано на его заключение на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, заявитель реализовал свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, а иных оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов не имеется.

Вместе с тем, отметил ВС РФ, подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 1 марта 2015 г.

случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 данного Кодекса.

«Исходя из указанного положения, а также подпункта 17 пункта 8 статьи 39.

8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных, на 49 лет, и пункта 12 этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащего заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение Общества 02.09.2015 за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения земельному законодательству», – подчеркнул Верховный Суд.

При названых обстоятельствах, указал ВС РФ, заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими обществу объектами недвижимости, с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 6 декабря 2002 г. и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подп. 11 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, Верховный Суд определил отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в АС Красноярского края.

Эксперты «АГ» оценили выводы Суда

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что единство судьбы здания и земельного участка под ним выражается, в частности, в том, что при переходе прав на здание к приобретателю переходят те же права на землю, какие принадлежали предыдущему собственнику. «Правда, местные администрации, традиционно “жадничая”, нередко творят произвол. В рассмотренном деле вместо того, чтобы переоформить права на земельный участок в аренду на 49 лет, как было у продавца, покупателю недвижимости дали землю только на три года. Правовых объяснений, почему произошло именно так, у меня нет. Эта самодеятельность породила все последующие споры после окончания этого срока. Радует, что Верховный Суд углубился в разбор сути этих отношений и признал за покупателем право занимать участок весь положенный срок», – указал эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что Верховный Суд напомнил нижестоящим инстанциям, что есть принципиальная разница между случаями, в которых публичный земельный участок изначально предоставлялся арендатору под строительство на ограниченный срок, и случаями, когда права долгосрочной аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства изначально возникли в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В последнем случае при продаже объектов незавершенного строительства к покупателю переходят права и обязанности арендатора по такому договору в силу прямых положений закона (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ).

«Как указал Верховный Суд, в этом случае не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Однако еще большее значение имеет то, что Верховный Суд, по сути, признал не имеющим значения факт заключения с администрацией покупателем объектов недвижимости после их приобретения краткосрочного договора аренды земельного участка», – указал Николай Сапожников.

Он отметил, что Верховный Суд сформулировал позицию о том, что заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет.

По мнению Николая Сапожникова, в рассматриваемом деле обществу – владельцу недвижимости стоило изначально оспаривать отказ администрации на переоформление долгосрочного договора. «Возможно, в таком случае не пришлось бы позднее проделывать путь вплоть до Верховного Суда», – резюмировал он.

О ваших правах от прокурора
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: